나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [14] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층에이803호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (14)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층에이803호

용도: 업무시설

감정가: 295,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 51.75㎡ (약 15.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.15㎡ (약 49.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. [cite:original] 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. [cite:original]

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:original]

2.3. 토지 상태

토지는 사다리형의 평탄한 지형으로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. [cite:original]

2.4. 인접 도로

본건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. [cite:original]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보에 명시된 사항은 없습니다.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

나주 빛가람혁신도시는 대한민국 에너지 산업의 중심지로 부상하고 있으며, 한국전력공사를 비롯한 다수의 에너지 관련 공공기관 및 연구소가 밀집해 있습니다. 또한, 복합 아동 가족 복지시설, 문화체육센터 등 주민 생활 편의 시설이 확충되고 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 6월 20일 접수된 재단법인광주전남연구원의 전세권설정(을1)이며, 권리금액은 4,600,000,000원입니다. 해당 전세권은 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. [cite:original]

3.2. 임차인 현황

임차인 정보에 따르면 '재단법인전남연구원'이 보증금 4,600,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. [cite:original] 이 임차인은 2016년 6월 20일 확정일자를 받았으며, 배당신고일자는 2025년 9월 10일입니다. [cite:original] 다만, '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. [cite:original]

3.3. 기타 권리 사항

소유권보존 등기(갑1, 2016-01-28, 주식회사가야테크놀러지), 소유권이전(신탁말소) 등기(갑3, 갑5)가 존재합니다. [cite:original] 또한, 근저당권(을2, 을3)과 압류(갑6, 갑7), 임의경매개시결정(갑8) 등 다수의 권리들이 말소될 예정입니다. [cite:original]

3.4. 인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:original]

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 12,280,000,000원입니다. [cite:original]

3.6. 권리 분석 종합 및 주의사항

말소기준권리인 전세권(을1)이 '인수'로 명시되어 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재된 점이 상충되어 보입니다. 이는 낙찰자가 명확하게 인수해야 하는 권리 금액이 존재할 수 있음을 시사합니다. 전세권의 인수 여부 및 정확한 금액에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

나주 빛가람혁신도시는 에너지 관련 공공기관 및 연구소 집적지로 국가적인 에너지 산업 클러스터를 형성하고 있으며, 지역 경제 발전의 중심 역할을 하고 있습니다. 산학연 연계 시스템이 구축되어 있으며, 지속적인 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상업 활동

주변에 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. [cite:original] 특히 혁신도시 개발에 따라 상가 공실 문제 해소를 위한 규제 완화 및 정주 여건 개선 노력이 진행 중입니다.

4.3. 잠재력

혁신도시의 성장 가능성, 에너지 산업 중심지로서의 위상 강화, 2차 공공기관 유치 가능성 등을 고려할 때 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

빛가람동행정복지센터가 인근에 위치하며, 복합 아동 가족 복지시설, 문화체육센터 등 주민 생활 편의시설이 확충되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

주요 도로에 인접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. [cite:original]

5.3. 주거 및 업무 환경

주변에 아파트 단지가 있으며, 업무시설 밀집 지역으로 직주근접 환경이 조성되어 있습니다. [cite:original]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

말소기준권리인 전세권(을1)이 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 46억 원의 전세금을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 비록 임차인 정보에 '대항력 없음'으로 기재되어 있더라도, 등기된 전세권은 별도의 법적 검토가 필수적입니다. [cite:original]

6.2. 공실 위험

본건은 이용 상태가 '사무소(공실상태)'로 확인되어 현재 공실임을 알 수 있습니다. [cite:original] 임대수익을 기대할 경우, 장기 공실 리스크를 고려해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 122억 원을 초과하는 것으로 나타나, 감정가 대비 채권 규모가 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있으며, 채권 관계를 면밀히 파악해야 합니다. [cite:original]

6.4. 상가 공실 문제

나주 혁신도시 전체적으로 상가 공실 문제가 장기간 이어져 왔다는 점은 상업용 부동산의 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 업무시설로, 혁신도시의 성장 잠재력과 에너지 산업 중심지로서의 입지적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 양호하며, 건물 상태 또한 무난할 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 리스크는 말소기준권리인 전세권이 '인수'로 명시된 점이며, 이로 인한 막대한 금액의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. [cite:original] 임차인의 대항력 유무와 관계없이 등기된 전세권의 법적 효력과 인수 여부에 대한 철저한 법률적 검토 없이는 투자 결정이 어렵습니다. 현재 공실 상태이며, 채권 총액이 높은 점 또한 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시의 성장 잠재력

에너지 산업 클러스터로서의 위상 강화 및 2차 공공기관 유치 가능성 등 나주 빛가람혁신도시의 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 전략적 입지

주요 도로에 인접하고 공공기관 및 다양한 편의시설이 밀집한 지역으로, 업무시설로서의 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

8.3. 비교적 합리적인 감정가

건물 면적(약 49평) 대비 감정가(2억 9천5백만원)는 주변 시세에 따라 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 말소기준권리인 전세권이 '인수'로 기재된 중대한 권리상의 문제가 존재합니다. [cite:original] 따라서 이 전세권의 정확한 인수 여부, 인수 시 금액, 그리고 임차인의 권리와의 관계 등을 법률 전문가를 통해 명확히 확인하기 전까지는 객관적인 예상 입찰가 산정이 불가능합니다.

만약 인수해야 하는 전세금이 46억 원이라면, 이는 감정가 2억 9천5백만 원을 훨씬 상회하는 금액으로, 사실상 입찰이 불가하거나 매우 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 정보와 전세권 '인수' 표기가 충돌하는 상황이므로, 추가적인 법률 검토 및 권리관계 확인이 최우선입니다.

일반적으로 인수할 권리가 없고 명확한 하자가 없을 경우 감정가의 80% 내외를 고려할 수 있으나, 본 건은 해당 사항이 아닙니다. 따라서 법률 전문가와의 상담을 통해 권리관계를 명확히 한 후, 최저 매각 가격 이상으로 신중하게 접근해야 하며, 권리 인수 부담이 없다 할지라도 시장 조사 후 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.