나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [8] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층비702호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 재OOOOOOOOO

* 작성일: 2026-08-24

1.2. 소재지 및 기본사항

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층비702호

* 용도: 업무시설

* 건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층

* 토지형상: 사다리 평지로서 상업용건부지

* 주위환경: 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 혼재. 주위환경 보통.

1.3. 면적 및 가격

* 감정가: 423,000,000원

* 토지면적: 74.17㎡ (약 22.44평)

* 건물면적: 232.38㎡ (약 70.29평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 매각 정보

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 도시 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다.

* 인접 도로: 서측 왕복 8차선, 북측 및 동측 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 최초 소유권 보존 등기일: 2016-01-28

* 말소기준권리: 2016-06-20자 전세권 설정 (재단법인광주전남연구원, 46억 원)

* 총 등기부채권액: 12,280,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리(2016-06-20자 전세권 설정)보다 늦은 시점에 설정된 후발 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을2(근저당, 2018-08-27), 을3(근저당, 2019-10-11), 갑6(압류, 2024-03-14), 갑7(압류, 2024-08-13), 갑8(임의경매, 2025-10-10)은 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 재단법인 전남연구원

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 또한 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 나주시 빛가람동은 혁신도시로서 에너지, 정보통신 등 관련 산업의 중심지로 발전하고 있는 지역입니다.

* 주변은 주거, 상업, 행정 시설이 복합적으로 개발되어 있어 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

* 리치타워 자체적으로도 다수의 업무시설 및 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* 행정복지센터 인근으로 관련 유관 기관 및 업무 관련 시설이 밀집할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 카페 등) 이용이 편리합니다.

* 행정복지센터가 인접하여 각종 공공 민원 처리가 용이합니다.

5.2. 공공시설

* 빛가람동행정복지센터가 가까이 위치하고 있어 행정 서비스 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

* 말소기준권리인 전세권(46억 원)의 '인수' 표기와 임차인의 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원' 결과 사이에 상이점이 존재하여, 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급은 실제 지상권 설정 여부 및 그 부담 가치를 확인해야 하는 중요한 리스크 요소입니다.

6.2. 미확인 임대차 및 특이사항

* 감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 공실 상태임에도 불구하고 현재 파악되지 않은 다른 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 주변 시설 (외부 검색 결과 반영)

* 나주시 빛가람동 혁신도시 지역은 계획적으로 개발된 신도시로, 주변에 혐오시설이나 환경 저해 시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 핵심 지역에 위치한 업무시설로, 감정가 대비 면적이 넓고 가격대가 높게 형성되어 있습니다. 교통 및 행정 접근성은 양호하나, 등기부상 전세권과 임차인 현황 간의 불일치, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 필요한 복합적인 권리관계를 가지고 있습니다. 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 적을 것으로 보이나, 이에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 중심부에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 면적의 업무시설로, 다양한 비즈니스 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 현재 '대항력 없는 임차인' 및 '인수 보증금 0원'으로 분석되어, 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 뛰어난 교통 접근성과 행정기관 인접성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 423,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 권리관계 복잡성, '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)' 확인 필요성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 희망가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 338,400,000원 ~ 380,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.