나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32959 [5] 전라남도 장성군 남면 분향리 1015-16 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1, 3~8, 10~13 : 본건은 전라남도 장성군 남면 분향리 소재 ""죽분마을"" 북서측
근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 목장 등이 소재하는 개발제한구역 내 농경지대임.
기호14 : 본건은 광주광역시 북구 북동 소재 ""천주교북동교회"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 상업, 업무용 건물 등이 소재하는 노선상가지대임.
기호15 : 본건은 전라남도 화순군 동복면 유천리 소재 ""유천마을"" 남동측 근거리에
위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 임야 등이 소재하는 산간농경지대임.

교통상황

기호1, 3~8, 10~13 : 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 근거리에
버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통인 편임.
기호14 : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 광대로변에
위치하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편임.
기호15 : 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리의 마을 입구에 버스정류장이
소재하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1, 4 토지는 부정형, 기호3은 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임.
기호5~7, 10~11 토지는 세장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호8 : 세장형 토지로서, 답축사로 이용중임.
기호12 : 정방형의 토지로서, 답창고로 이용중임.
기호13 : 부정형의 토지로서, 답축사로 이용중임.
기호14 : 유사 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호15 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1은 남동측으로 기호4는 북서측으로 세로에 접하고 있음.
기호3, 6, 15 : 맹지임.
기호5는 서측으로 기호7은 남측으로 세로에 접하고 있음.
기호8 : 서측 및 남측으로 세로에 접하고 있음.
기호10, 11 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호12, 13 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호14 : 남동측으로 광대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3~8, 10~13 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호14 : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접함),
소공원(2025-03-14)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 정비구역(2025-03-14),
시도지정문화유산구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역,
전통상업보존구역임.
기호15 : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한
지역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구임.

제시목록 외의 물건

기호12 토지상에 농업용창고, 기호13 토지상에 축사 및 퇴비사가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호9 : 강파이프조 판넬지붕 단층 축사 및 퇴비사로서,
내외벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

축사 및 퇴비사로 이용중임.

설비내역

급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 요약

사건번호: 광주지방법원 2025타경32959 (5)

소재지: 전라남도 장성군 남면 분향리 1015-16

용도: 동물 및 식물 관련시설

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 158,352,000원

토지 면적: 648.00㎡ (약 196.02평)

건물 면적: 218.40㎡ (약 66.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 개발행위허가제한구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 기호1, 3~8, 10~13: 본건은 전라남도 장성군 남면 분향리 소재 "죽분마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 목장 등이 소재하는 개발제한구역 내 농경지대임.

* 기호14: 본건은 광주광역시 북구 북동 소재 "천주교북동교회" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물 등이 소재하는 노선상가지대임.

* 기호15: 본건은 전라남도 화순군 동복면 유천리 소재 "유천마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 임야 등이 소재하는 산간농경지대임.

2.2. 교통 및 접근성

* 기호1, 3~8, 10~13: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통인 편임.

* 기호14: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 광대로변에 위치하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편임.

* 기호15: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리의 마을 입구에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 현황 및 이용상태

* 기호1, 4: 토지는 부정형, 전으로 이용 중임.

* 기호3: 사다리형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

* 기호5~7, 10~11: 세장형의 토지로서, 답으로 이용 중임.

* 기호8: 세장형 토지로서, 답축사로 이용 중임.

* 기호12: 정방형의 토지로서, 답창고로 이용 중임. (제시외 농업용창고 소재)

* 기호13: 부정형의 토지로서, 답축사로 이용 중임. (제시외 축사 및 퇴비사 소재)

* 기호14: 유사 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 기호15: 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)으로 이용 중임.

2.4. 도로 상태

* 기호1: 남동측으로 세로에 접함.

* 기호4: 북서측으로 세로에 접함.

* 기호3, 6, 15: 맹지임.

* 기호5: 서측으로 세로에 접함.

* 기호7: 남측으로 세로에 접함.

* 기호8: 서측 및 남측으로 세로에 접함.

* 기호10, 11: 동측으로 세로에 접함.

* 기호12, 13: 북측으로 세로에 접함.

* 기호14: 남동측으로 광대로에 접함.

2.5. 주변 환경 및 개발 가능성

* 대부분의 토지(기호1, 3~8, 10~13)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

* 기호14는 중심상업지역으로 분류되어 있어 상업적 개발 가능성이 높으나, 각종 지구 및 구역 지정으로 인한 추가적인 행위 제한 사항이 존재합니다. (방화지구, 시가지경관지구, 소공원, 가로구역별 최고높이 제한지역, 정비구역, 시도지정문화유산구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등)

* 기호15는 계획관리지역으로, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한 지역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구에 해당합니다.

* 제시외 건물(농업용창고, 축사, 퇴비사)이 토지 위에 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 최동천 (1984-02-24)

* 소유권 이전: 최정열 (2006-09-26, 증여)

* 가압류: (선정당사자)최형기 외 1명 (2022-06-23, 775,135,560원) - 말소기준권리

* 강제경매: (선정당사자)최형기 외 1명 (2025-06-10, 761,460,121원) - 말소예정

3.3. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 보존: 최정열 (2007-06-26)

* 가압류: (선정당사자)최형기 외 1명 (2022-06-23, 775,135,560원) - 말소기준권리

* 강제경매: (선정당사자)최형기 외 1명 (2025-06-10, 761,460,121원) - 말소예정

3.4. 말소 기준 권리 및 인수 권리

* 말소기준 권리: 2022-06-23자 가압류 (최형기 외 1명)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임)

* 인수할 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본 물건의 주된 토지(기호1, 3~8, 10~13)는 장성군 남면의 농경지 및 목장 지대에 속해 있어 농업 관련 시설 위주로 이용되고 있습니다.

* 기호14의 경우 광주광역시 북구 북동에 위치하며, 노선상가지대로 상업 및 업무용 건물이 밀집한 지역입니다. 이는 물건의 일부가 상업적 가치를 지닐 수 있음을 시사합니다.

4.2. 상업 시설 및 잠재력

* 장성군 남면 지역은 농업 중심의 발전 가능성이 있으며, 일부 지역은 개발제한구역으로 묶여 있어 신규 개발보다는 기존 시설 유지 및 활용에 중점을 둘 필요가 있습니다.

* 광주광역시 북구 북동 지역(기호14)은 상업적 기능을 갖춘 지역으로, 주변 상권의 활성화 정도 및 개발 계획에 따라 가치 상승이 기대될 수 있습니다. 다만, 해당 상업 지역 토지의 세부적인 상권 분석 및 개발 제한 사항에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변은 농경지 및 자연 취락이 혼재된 지역으로, 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 및 농축산 관련 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 기호14가 위치한 광주광역시 북구 북동 지역은 상업, 업무 기능이 밀집해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 장성군 남면 지역은 인근 마을 및 읍 소재지의 초, 중학교를 이용할 수 있으며, 의료 시설은 읍/면 단위 보건소 및 병의원을 중심으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 광주광역시 북구 북동 지역은 광주 시내에 위치하여 다양한 학교, 병원, 종합병원 등 교육 및 의료 인프라 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 개발행위허가제한구역: 기호1, 3~8, 10~13 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 맹지: 기호3, 6, 15 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 다양한 용도지역 및 지구 지정: 기호14 토지의 경우 중심상업지역이나 방화지구, 시가지경관지구 등 복합적인 용도 지정으로 인해 개발 시 상세한 법규 검토가 필수적입니다.

6.2. 물건 고유 위험 요소

* 중복사건 및 중복병합사건: 여러 건의 사건이 병합되어 진행될 경우, 절차상의 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* 다수 필지 및 용도 다양성: 여러 개의 기호로 나뉜 필지와 농경지, 상업용 건부지, 축사 등 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있어, 일괄 매각 물건의 관리 및 활용 방안 수립 시 복합적인 고려가 필요합니다.

* 제시외 건물: 토지 위에 농업용창고, 축사, 퇴비사 등 제시외 건물이 존재하며, 이는 건축물대장과의 차이 발생 여부 및 철거/이전 문제와 관련될 수 있습니다. (다행히 공부와의 차이는 없다고 명시됨)

6.3. 주변 환경 위험 요소

* 주변 지역은 개발제한구역 및 농경지 위주로 형성되어 있어, 가축 사육 시설로 인한 악취나 해충 발생 가능성이 있을 수 있습니다.

* 주변 지역에 대한 환경 조사 결과, 현재까지 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

7. 종합 의견

본 물건은 장성군 내 농경지 및 축사 용도의 토지와 건물, 그리고 광주광역시 북구 북동의 상업용 건부지 토지가 일괄 매각되는 복합적인 부동산 강제 경매 물건입니다. 대부분의 토지는 개발제한구역에 묶여 있어 농업 관련 용도로의 활용이 주를 이루지만, 일부 상업용 건부지는 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 다수의 필지와 다양한 용도, 개발 제한 구역 지정 등은 물건의 가치를 복합적으로 평가하고 활용 계획을 수립할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 일부 토지(기호14)의 중심상업지역 지정 및 광대로 인접 조건은 향후 상업적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 동물 및 식물 관련 시설(축사, 창고)은 기존 시설을 활용하거나 관련 사업으로의 전환 가능성이 있습니다.

* 경매 특성상 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 158,352,000원입니다. 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 개발행위허가제한구역 지정, 맹지 포함 등 투자 시 고려해야 할 제약 조건이 다수 존재합니다. 또한, 물건의 용도가 다양하고 필지가 분산되어 있어 활용 방안에 따른 가치 평가가 달라질 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 향후 개발 가능성, 보유 및 관리 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 낙찰률 및 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있으며, 본건의 경우 감정가 158,352,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.