나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [9] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층비703호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층 비703호

1.2. 용도

업무시설

1.3. 감정가

385,000,000원

1.4. 토지면적

62. 43㎡ (약 18.88평)

1.5. 건물면적

195. 63㎡ (약 59.18평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

재OOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

해당 정보 없음

1.11. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 전세권설정 (재단법인광주전남연구원, 2016-06-20 접수) - 말소기준권리

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 '인수'로 명시된 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. (예: 을2. 근저당권, 을3. 근저당권, 갑6. 압류, 갑7. 압류, 갑8. 임의경매 등)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인전남연구원 (사업자명: 재 )

- 보증금: 460,000,000원

- 차임: 0원

- 확정일자: 2016-06-20

- 배당신고일자: 2025-09-10

- 대항력: 없음

임차인의 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 가능성은 낮으나, 배당 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 현황

나주 혁신도시는 다수의 공공기관이 이전하여 초기에는 활발한 상권 조성이 예상되었으나, 지속적인 상가 공실 문제가 제기되고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 나주 혁신도시 집합상가의 공실률이 37%대를 기록하는 등, 상가 3곳 중 1곳 이상이 비어 있는 상황입니다. 일부 언론에서는 혁신도시 상가 공실률이 40%를 넘는다는 보도도 있습니다. 이는 과잉 공급된 상업 용지와 정착 인구 대비 부족한 유동인구, 그리고 기관 직원들의 주말 외지 유출 등에 기인하는 것으로 분석됩니다. 최근 나주시에서는 '빛가람 공실찾기' 온라인 플랫폼을 구축하여 공실 해소 및 상권 활성화를 위한 노력을 기울이고 있으나, 상권 전반의 회복에는 시간이 필요해 보입니다.

4.2. 주변 시설

본 건이 소재한 리치타워 인근에는 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 한국전력공사 남측 인근에 위치합니다. 나주 혁신도시는 한국전력공사를 비롯한 주요 에너지 공기업과 한국에너지공과대학교(KENTECH) 등이 입주하여 '대한민국 에너지 수도'로 발전하고 있으며, 미래 첨단산업을 이끌 혁신 거점으로 부상 중입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 개발 과정에서 제기될 수 있는 혐오시설 관련 민원 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 행정복지센터, 다양한 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 또한, 최근 나주시는 복합혁신센터 및 생활SOC 복합센터 등을 완공하여 수영장, 평생학습관, 도서관, 육아지원센터 등 주민들의 삶의 질을 향상시킬 수 있는 시설 확충에 힘쓰고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

본건은 대로변에 인접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 시내버스 정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상가 공실 리스크

나주 혁신도시 전체의 높은 상가 공실률은 본 물건이 속한 건물의 임대 수익률에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 공실이 장기화될 경우, 운영 및 유지보수에 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 부동산 경기 변동성

혁신도시의 상권 활성화는 공공기관 추가 이전, 기업 유치 등 외부 요인에 크게 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 정책 변화 및 경기 변동에 따른 부동산 가치 하락 위험이 존재합니다.

6.3. 권리 관계의 복잡성

집합건물 등기부 요약상 '을1. 전세권설정'이 말소기준권리이자 '인수'로 표기되어 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 권리 관계에 대한 면밀한 해석과 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 빛가람 혁신도시 내 리치타워에 위치한 업무시설로, 주변에 행정, 상업, 주거 시설이 혼재하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 특히, 나주 혁신도시는 대한민국 에너지 수도로서 국가균형발전의 핵심 거점으로 성장하고 있으며, 향후 2차 공공기관 이전 등의 잠재력도 가지고 있습니다.

그러나 나주 혁신도시 상권 전반의 높은 공실률은 임대 수익에 대한 불확실성을 높이는 요인으로 작용합니다. 또한, 등기부상 전세권과 임차인 현황 간의 상이한 정보는 권리 분석에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시의 성장 잠재력

나주 빛가람 혁신도시는 에너지 산업 클러스터를 중심으로 지속적인 발전 가능성을 보여주고 있으며, '대한민국 에너지 수도'로서의 위상 강화가 기대됩니다.

8.2. 우수한 입지 및 접근성

대로변에 접한 입지와 편리한 교통 여건은 향후 상업 시설로서의 가치를 높일 수 있습니다.

8.3. 지속적인 정주 여건 개선

나주시의 복합시설 확충 노력은 혁신도시의 자족 기능 강화 및 주민 만족도 증진에 기여할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 상황, 향후 임대 가능성, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 385,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 권리(해당 시) 및 명도 비용, 공실 위험 등을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 것으로 판단될 경우, 감정가 이하에서도 경쟁력이 있을 수 있으나, 시장 조사 및 추가적인 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 산출하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.