나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [11] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층비705호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층비705호

용도: 업무시설

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층

외벽: 미장석, 강화유리 등

내벽: 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등

창호: 새시창

토지 형상: 사다리형 평지로서 상업용 건부지

이용 상태: 사무실 (공실 상태)

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수시설, 소방설비, 승강기 설비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

건물 면적: 120.96㎡ (약 36.59평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치함.

주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

등기부상 총 채권액은 약 122.8억원에 달함.

주요 권리로는 소유권보존 (2016-01-28), 전세권 설정 (2016-06-20, 46억원), 근저당권 (2018-08-27, 30억원), 근저당권 (2019-10-11, 46.8억원), 압류 (2024-03-14, 2024-08-13), 임의경매개시결정 (2025-10-10, 46.4억원) 등이 있으며, 근저당, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 말소될 예정임.

3.2. 임차인 분석

임차인: 재단법인 전남연구원

보증금: 4,600,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2016-06-20

배당신고일자: 2025-09-10

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금액이 명확히 기재되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을1 (전세권설정, 재단법인광주전남연구원, 2016-06-20)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2(근저당), 을3(근저당), 갑6(압류), 갑7(압류), 갑8(임의경매개시결정)은 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리인 을1 전세권은 '인수'로 표기되어 있습니다. 그러나, 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, 전세권 자체의 말소 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'로 표기되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 나주 빛가람동은 혁신도시로 개발되어 관련 공공기관 및 기업들이 이전한 지역입니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 내 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

4.2. 주변 상권

리치타워는 업무시설 및 상업시설이 밀집한 중심 상권에 위치하고 있습니다. 인근에 금융기관, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 다만, 나주 혁신도시는 전체적으로 상가 공실률이 높은 편으로 알려져 있으며, 특히 1층 외 상가 및 3층 상가의 공실률이 높은 경향을 보입니다. 이는 주말에 공공기관 직원들이 수도권 등으로 이동하면서 나타나는 현상으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 다양한 편의시설이 분포되어 있습니다.

* 금융기관, 병원, 식당가, 마트, 커피숍 등이 이용 가능합니다.

* 또한, 복합혁신센터 및 생활SOC복합센터 등 주민 편의를 위한 복합시설이 운영 중이거나 건립 예정으로, 수영장, 평생학습관, 어린이도서관, 로컬푸드 판매장 등이 포함됩니다.

5.2. 공공 시설

* 빛가람동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

* 한국전력공사를 비롯한 16개 공공기관이 이전하여 관련 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 일부 공공기관 시설은 지역 주민에게 개방하여 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 말소기준권리인 전세권(을1)은 '인수'로 표기되어 있으나, 임차인 현황에서 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접적으로 인수하는 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 전세권 자체의 말소 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

나주 혁신도시는 환경 이슈로 악취 관련 민원이 제기된 사례가 있습니다. 특히 가축 분뇨 및 쓰레기 소각 관련 악취로 인한 주민 불편이 언급된 바 있습니다. 현재로서는 본건 건물 자체 또는 직접적인 인접지에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 주변 지역의 악취 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

나주 혁신도시는 전반적으로 상가 공실률이 높은 것으로 파악됩니다. 본건이 위치한 리치타워 역시 과거 분양 당시에는 주목받았으나, 현재는 1층 외 상가 및 고층 상가 공실률이 상대적으로 높은 경향을 보입니다. 공실 상태인 점을 감안할 때, 향후 임대 마케팅 및 공실 관리가 중요합니다. 또한, 공공기관의 2차 이전 지연 등 도시 활성화 계획의 불확실성도 시장 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 나주 혁신도시 내 업무시설로, 혁신도시 개발과 함께 조성된 리치타워에 위치하고 있습니다. 주변에 다수의 공공기관 및 아파트 단지가 있어 기본적인 수요는 존재하나, 혁신도시 전반의 높은 상가 공실률은 주의가 필요합니다. 등기부상 권리관계는 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 비교적 명확해 보이나, 전세권 및 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현재 공실 상태이므로, 투자 시에는 임대 마케팅 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 나주 혁신도시라는 입지적 장점과 주변 공공기관 및 주거 단지의 배후 수요.

* 교통 및 행정, 생활 편의시설 접근성 용이.

* 등기부상 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리관계가 비교적 명확함.

8.2. 기회

* 혁신도시 개발이 지속되고 관련 기업 유치가 성공적으로 이루어질 경우, 업무 시설에 대한 수요 증가 기대.

* 지역 경제 활성화에 따른 상권 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 220,000,000원입니다. 등기부채권 총액이 약 122.8억원으로 매우 높은 편이지만, 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 0원으로 예상됩니다. 나주 혁신도시의 상가 공실률이 약 40%에 달하는 점, 특히 1층 외 상가의 공실률이 높은 점을 감안할 때, 본 물건의 현 공실 상태와 향후 임대 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세 및 최근 거래 사례를 면밀히 조사하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

[제안 입찰가: ###원]

본 제안 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 경매 분석을 기반으로 하며, 실제 투자 시에는 현장 조사, 면밀한 주변 시세 조사, 법률 전문가 상담, 임대 마케팅 전략 수립 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.