나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [10] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층비704호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (10)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층비704호

용도: 업무시설

감정가: 197,000,000원

토지 면적: 34.47㎡ (약 10.43평)

토지 지분: 34.4698㎡ (약 10.43평)

건물 면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

건물 지분: 108㎡ (약 32.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 재

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재한 "리치타워" 1동 7층비704호로, "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치함. 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. 빛가람혁신도시는 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관이 이전한 계획도시임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 주변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 호남고속도로, 국가지원지방도, 광주공항, 무안공항, KTX 나주역, 광주송정역 등과의 접근성이 우수함.

1.2. 3.건물 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 9층 건물 중 제7층에 위치함. 외벽은 미장석, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 벽지 마감, 창호는 새시창으로 구성되어 있음. 본 건물은 2016년 준공되었음.

1.2. 4.토지 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용되고 있음.

1.2. 5.인접 도로 상태

본건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 매우 좋음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리 및 인수/소멸 권리

등기부등본상 말소기준권리는 '을1' 전세권설정(2016-06-20, 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원)임.

본 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정임. 다만, '을1' 전세권의 경우 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함. '재단법인전남연구원'은 임차인으로 등록되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 재 연구원

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금이 있으나 대항력이 없어 경매 절차에 따라 배당을 통해 보증금을 회수할 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 간주됨.

1.3. 3.등기부채권 총액

12,280,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 상권 특성

빛가람혁신도시 상권은 계획도시 특성상 주중 유동인구는 비교적 많으나, 주말에는 인구 유출로 인해 상권이 매우 한산해지는 독특한 패턴을 보임. 이러한 특성으로 인해 주말 매출이 평일보다 현저히 낮은 경향이 있음.

1.4. 2.상가 공실률 및 업종 현황

나주 빛가람혁신도시의 상가 공실률은 약 43.4%에 달하며, 이는 전국적으로도 높은 수준임. 특히 중심상업지역과 2층 이상 일반상가의 공실률이 높은 편임. 음식점, 사무실 등 특정 업종이 편중되어 있으며, 업종 다양성이 부족하다는 분석이 있음. '리치타워'와 같은 업무시설 밀집 지역 역시 공실에 대한 우려가 존재함.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

본건이 위치한 빛가람동은 행정복지센터, 공공기관, 아파트단지, 상업시설 등이 혼재된 복합적인 주거 및 업무지구임. 빛가람호수공원과 같은 녹지 공간이 있으며, 복합문화체육센터, 도서관 등 주민 편의시설도 일부 운영 중임.

1.5. 2.교통 및 접근성

KTX 나주역, 광주공항, 무안공항 등과의 접근성이 좋고, 주요 도로망이 잘 갖추어져 있어 광주 및 타 지역으로의 이동이 용이함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.높은 공실률 및 상권 침체 가능성

빛가람혁신도시 전체의 높은 상가 공실률과 주말 상권의 침체는 본건의 임대 수익성을 저해할 수 있는 가장 큰 위험 요소임. 업무시설로서의 공실 위험이 상존함.

1.6. 2.권리관계 복잡성 및 불확실성

'을1' 전세권설정(46억 원)이 말소기준권리이나 '말소: 인수'로 표시된 부분은 법원 경매 절차상 소멸되는 것이 일반적이나, 해당 기재로 인해 인수 부담이 발생할 가능성에 대한 철저한 법리적 검토가 필요함. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 46억 원이라는 거액의 권리가 관련되어 있어 낙찰 후 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 3.공실 상태

본건은 현재 공실 상태로, 즉시 수익이 발생하기보다는 새로운 임차인을 확보하기 위한 노력이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 계획도시의 중심부에 위치하며 교통 및 기반 시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있음. 또한, 광주지방법원의 경매 물건으로서 법적 절차에 따라 투명하게 진행될 예정임.

하지만, 빛가람혁신도시 전체의 높은 상가 공실률과 주말 상권의 한산함은 본건의 잠재적 임대 수익성에 대한 우려를 낳는 주요 요인임. 더불어, 등기부상 '을1' 전세권의 '말소: 인수' 표기는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있어 면밀한 검토가 요구됨. 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 중요함.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통망과 계획도시의 인프라를 갖춘 입지.

* 한국전력공사 등 대규모 공공기관 이전으로 인한 잠재적 수요층 보유.

* 정부 및 지자체의 상권 활성화 노력 (예: '빛가람 공실찾기' 플랫폼 운영).

* 감정가 대비 저렴한 매수 기회 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 197,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 잠재적 리스크: 높은 공실률, 주말 상권 침체, '을1' 전세권 관련 불확실성.

상기 위험 요소를 충분히 감안하여, 예상 공실 기간 및 향후 임대 시장 상황을 면밀히 분석한 후, 현재 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 권리관계의 불확실성에 대한 법률적 자문을 구하고, 실질적인 임대 가치 및 회수 가능 기간을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 제시는 향후 추가적인 현장 조사 및 시장 분석, 그리고 법률 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.