나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [21] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층비804호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (21)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층비804호

용도: 업무시설

감정가: 197,000,000원

토지면적: 34.47㎡ (약 10.43평)

건물면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통입니다.

인접 도로 상태는 본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1: 전세권 설정, 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원, 인수 (말소기준권리)

말소되는 권리:

을2: 근저당권, 주식회사욜로, 3,000,000,000원, 말소

을3: 근저당권, 주식회사어니스트대부, 4,680,000,000원, 말소

갑6: 압류, 나주시, 말소

갑7: 압류, 나주세무서장, 말소

갑8: 임의경매, 재단법인, 4,640,328,767원, 말소

인수되는 권리:

을1: 전세권 설정 (말소기준권리로서 인수)

상세 사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

임차인: 재단법인전남

보증금: 4,600,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (제공된 정보 없음)

확정일자: 2016-06-20

배당신고일자: 2025-09-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

소유권보존: 2016-01-28, 주식회사가야테크놀러지

소유권이전(신탁말소): 2016-03-09, 2018-08-27

전세권설정: 2016-06-20, 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원, 인수 (말소기준권리)

근저당권: 2018-08-27, 주식회사욜로, 3,000,000,000원, 말소

근저당권: 2019-10-11, 주식회사어니스트대부, 4,680,000,000원, 말소

압류: 2024-03-14, 나주시, 말소

압류: 2024-08-13, 나주세무서장, 말소

임의경매개시결정: 2025-10-10, 재단법인, 4,640,328,767원, 말소

등기부채권 총액: 12,280,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 한국전력공사를 비롯한 공공기관 이전으로 조성된 혁신도시 지역으로, 계획적인 도시 개발이 이루어진 곳입니다.

주변에는 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

본건은 업무시설로 용도가 지정되어 있어 사무실 또는 상업적 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

일부 호실은 현재 공실 상태("일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.")로, 이는 향후 임대차 확보를 위한 노력이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

본건 인근에 "빛가람동행정복지센터"가 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

주변에 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

차량 및 대중교통 이용이 용이한 교통망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡하고 상충되는 권리관계: 등기부상 을1 전세권은 말소기준권리로서 '인수'로 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이는 향후 인수 부담금 발생 가능성이 있는 중대한 리스크입니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 122억 8천만 원에 달하여 채무 규모가 매우 큽니다.

* 현재 공실 상태: 일부 호실이 공실로, 즉시 임대수익 발생이 어렵고 임차인 확보를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건물이 다른 담보물건과 함께 묶여 경매에 나온 경우로, 다른 담보물건의 상태에 따라 예상치 못한 영향이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 나주혁신도시 내 주요 공공기관 밀집 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 주변의 생활 편의시설 및 양호한 교통망은 긍정적인 요소입니다.

그러나 가장 큰 우려 사항은 등기부상 '인수'로 기재된 전세권과 임차인 정보의 상반된 내용입니다. 이는 실제 낙찰자가 부담해야 할 인수 금액에 대한 불확실성을 야기하며, 낙찰 후 법적 분쟁이나 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있는 매우 큰 리스크입니다.

또한, 높은 채무 총액과 현재 일부 공실 상태는 투자 가치를 신중하게 평가해야 할 요인입니다.

따라서 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 상기 명시된 권리관계의 명확한 해석과 법적 검토를 위한 철저한 실사(Due Diligence)가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 지속적인 발전 가능성: 공공기관 이전 완료 후 지역 활성화 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 다수의 건물 호실 보유: 집합건물의 특성상 개별 호실의 다양한 활용 및 관리가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금을 제외하고 입찰가를 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

따라서, 감정가 197,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 복잡한 권리관계 및 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시장 조사, 권리관계에 대한 법률 자문, 그리고 향후 예상 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.