나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이703호 업무시설 경매

전남광주통합특별시 나주시 우정로 56, 리치타워 1동 7층에이703호 (업무시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경33862(광주지방법원 경매1계). 감정가 295,000,000원, 최저가 295,000,000원. 매각기일은 2026-10-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 33862 [3]
소재지	전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이703호
도로명주소	전남광주통합특별시 나주시 우정로 56, 리치타워 1동 7층에이703호
용도	업무시설
건물명	리치타워
매각기일	2026.10.28
관할법원	광주지방법원 경매1계 (062-239-1611(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	혁신도시개발예정지구, 도시지역, 일반상업지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, (접함)대로1류(폭 35m~40m), 토지거래계약에관한허가구역

전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이703호 업무시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	51.75㎡ (15.65평)
건물면적	162.15㎡ (49.05평)

금액

감정가	295,000,000원
최저가	295,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	29,500,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.28	295,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 &quot;빛가람동행정복지센터&quot; 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.
건물의 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.
이용상태: 일련번호 가)~아&apos;) 사무소(공실상태)임.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 사다리 평지로서 상업용건부지임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: --
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 광주지방법원 2025타경33862 (3)호 사건으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이703호에 소재하고 있습니다.

본 건물의 용도는 업무시설이며, 감정가는 295,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지면적은 51.75㎡ (약 15.66평)이며, 건물면적은 162.15㎡ (약 49.05평)입니다.

토지와 건물 각각의 지분은 51.7487㎡ 및 162.15㎡이며, 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 경매 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 재OOOOOOOOO입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 특이사항 및 특수물건 정보에 공동담보로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건물의 임차인으로 재단법인 전남 이 있으며, 보증금 4,600,000,000원에 차임은 0원입니다.

확정일자는 2016년 06월 20일이며, 배당신고일자는 2025년 09월 10일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권보존: 주식회사가야테크놀러지 (2016-01-28)

* 전세권설정: 재단법인광주전남연구원 (2016-06-20), 권리금액 4,600,000,000원, 말소기준권리로 인수 대상입니다.

* 근저당권: 주식회사욜로 (2018-08-27), 3,000,000,000원 (말소)

* 근저당권: 주식회사어니스트대부 (2019-10-11), 4,680,000,000원 (말소)

* 압류: 나주시 (2024-03-14) (말소)

* 압류: 나주세무서장 (2024-08-13) (말소)

* 임의경매개시결정: 재단법인 (2025-10-10), 4,640,328,767원 (말소)

등기부채권 총액은 12,280,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 권리분석 요약

전세권 설정자(재단법인광주전남연구원)가 채권 총액의 상당 부분을 차지하며, 해당 권리가 말소기준권리이면서 인수될 가능성이 있습니다. 그러나 임차인 현황상 대항력 없는 것으로 기재되어 있어, 실제 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다. 이는 경매 절차에서 해당 권리가 어떻게 처리되는지에 따라 달라질 수 있으므로, 상세한 내용은 법원에 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 빛가람동은 광주·전남 공동 혁신도시로, 한전, 한국농어촌공사 등 다수의 공공기관이 이전하여 조성된 지역입니다. 주변에는 아파트 단지와 함께 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다. 리치타워 인근에는 다양한 상업시설이 운영되고 있으며, 이는 오피스 및 주거지 복합상권으로서의 특징을 나타냅니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본 건은 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 이곳은 공공기관이 밀집한 지역입니다. 나주시청 자료에 따르면 빛가람동행정복지센터는 24시간 운영되는 시설 근처에 위치하고 있습니다. 다만, 빛가람동행정복지센터의 주차난이 심각하다는 보도가 있어, 관련 이용 시 불편이 있을 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

건물 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서측 왕복 8차선, 북측 및 동측 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 확인 필요

등기부등본 상의 전세권이 말소기준권리이며 인수 대상으로 표시되어 있으나, 임차인 현황에서는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 법적 해석 및 처리에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 산정된 점은 긍정적이나, 실제 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 해당 담보물건들의 경매 진행 결과에 따라 추가적인 권리관계 변동이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 중심부에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 업무시설로서의 활용 가치가 있으며, 주변에 공공기관 및 주거단지가 밀집해 있어 안정적인 수요가 기대됩니다. 다만, 등기부상의 전세권 인수 여부와 실제 대항력 없는 임차인과의 관계 등 복잡한 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 내 주요 도로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 뛰어남.

* 주변 아파트 단지 및 공공기관 종사자들을 대상으로 하는 업무시설로서의 잠재력 보유.

* 감정가 대비 인근 부동산 시세 비교를 통한 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었으므로, 낙찰가의 산정 시에는 권리 인수 부담이 최소화됩니다. 예상 입찰가는 감정가(295,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 시세, 물건의 현 상태, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 상업시설 매매 사례를 볼 때, 리치타워 B동 203호 상가 매물이 4억원에 거래된 점(보증금 2천만원, 월세 81만4천원 포함)과 감정가를 비교 분석하여 합리적인 수준에서 결정하는 것이 중요합니다. 법원 경매 정보 및 현장 조사를 통해 보다 정확한 시세 파악 후 입찰가를 산정할 것을 권유합니다.1.물건기본정보