나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [7] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층비701호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (7)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층 비701호

용도: 업무시설

감정가: 423,000,000원

토지면적: 74.14㎡ (약 22.43평)

토지지분: 74.1409㎡ (약 22.43평)

건물면적: 232.31㎡ (약 70.27평)

건물지분: 232.31㎡ (약 70.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 재단법인

1.2. 기타 정보

특이사항: 공동담보 물건

등기부채권 총액: 12,280,000,000원

감정평가서 요약: 본건은 철골철근콘크리트구조 9층 건물 중 제7층 일부로서, 외벽은 미장석, 강화유리 등, 내벽은 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다. 이용 상태는 사무소(공실상태)입니다. 기본적인 위생설비, 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 주변 시설

나주 혁신도시에 위치하여 다수의 공공기관 및 관련 기업이 밀집해 있습니다. 행정복지센터와 같은 공공시설이 인접해 있으며, 업무 및 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 재단법인전남연

보증금: 4,600,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2016-06-20

배당신고일자: 2025-09-10

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 20일자 재단법인광주전남연구원의 전세권설정(을1)이며, 금액은 4,600,000,000원입니다. 해당 전세권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이 외에 주식회사욜로(을2, 30억원) 및 주식회사어니스트대부(을3, 46.8억원)의 근저당권은 말소될 예정입니다. 또한, 나주시(갑8) 및 나주세무서장(갑9)의 압류와 재단법인(갑10)의 임의경매개시결정 또한 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 재단법인광주전남연구원의 전세권(4,600,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

나주 혁신도시 내 업무시설 밀집 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 공존하여 일반적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 다만, 본 물건의 용도가 업무시설이며, 현재 공실 상태로 파악되어 적극적인 임차 활동이 필요합니다.

5. 생활정보

인근에 빛가람동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 대중교통 이용이 가능한 수준이며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변 상권은 혁신도시의 특성상 공공기관 종사자 및 관련 업체 직원들을 대상으로 한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 말소기준권리인 재단법인광주전남연구원의 전세권 46억원입니다. 이 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 실제 낙찰가 외에 추가적인 부담이 발생합니다. 임차인 현황에 해당 임차인(재단법인전남연구원)의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 등기부상의 전세권이 인수되는 점은 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 본 물건은 공동담보로 진행되어 다른 담보물건의 처분 결과가 본 경매에 영향을 미칠 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시라는 비교적 안정적인 입지에 위치한 업무시설입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 하지만, 46억원에 달하는 전세권이 매수인에게 인수되는 중대한 권리 부담이 존재합니다. 이 인수되는 권리 때문에 실질적인 취득 비용이 감정가보다 훨씬 높아지므로, 투자 가치 판단 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

나주 혁신도시의 업무지구라는 점은 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다. 또한, 업무시설로서의 기본적인 기능성과 접근성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부등본상 인수되는 전세권이 46억원임을 감안할 때, 실제 낙찰가는 감정가인 423,000,000원에서 추가로 인수되는 권리 금액을 반드시 고려하여 산정해야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 46억원이라는 인수되는 전세권 금액을 고려할 때, 실질적인 투자 금액은 매우 높아지므로, 해당 금액을 상쇄할 만한 가치 상승 여력이나 협상 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.