나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [17] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층에이806호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 광주지방법원 2025타경33862호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (17)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층 에이806호

용도: 업무시설

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 249,000,000원

토지면적: 43.58㎡ (약 13.18평)

토지 지분: 43.5815㎡ (약 13.18평)

건물면적: 136.56㎡ (약 41.31평)

건물 지분: 136.56㎡ (약 41.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 1동 8층 에이806호입니다 [cite: User Provided Data]. 본 건물은 9층 건물 중 8층에 해당하며, 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: User Provided Data]. 나주혁신도시는 한국전력공사를 비롯한 16개 공공기관이 이전하여 조성된 지역으로, 첨단 미래 산업 클러스터를 목표로 하는 복합 자족 신도시입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다 [cite: User Provided Data]. 나주시 빛가람동 지역은 왕복 8차선 및 4차선 도로에 접해 있어 교통망이 양호한 편입니다 [cite: User Provided Data].

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존은 2016년 1월 28일 주식회사 가야테크놀러지로 등기되었으며, 이후 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있습니다. 주요 권리로는 2016년 6월 20일 설정된 재단법인 광주전남연구원의 전세권 4,600,000,000원이 있으며, 이는 말소기준권리가 되어 인수되는 권리입니다 [cite: User Provided Data]. 이후 설정된 근저당권(주식회사 욜로, 주식회사 어니스트대부) 및 압류(나주시, 나주세무서장)는 모두 말소되었습니다. 본 경매 개시 결정은 2025년 10월 10일 재단법인 명의로 이루어졌습니다 [cite: User Provided Data]. 등기부채권 총액은 12,280,000,000원입니다 [cite: User Provided Data].

3.2. 권리 관계 분석

말소기준권리는 2016년 6월 20일 접수된 재단법인 광주전남연구원의 전세권(4,600,000,000원)입니다 [cite: User Provided Data]. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약에 따르면, 2016년 6월 20일 설정된 재단법인 광주전남연구원의 전세권 4,600,000,000원이 말소되지 않고 인수됩니다 [cite: User Provided Data]. 감정평가서 요약 및 임차인 현황에 기재된 "재단법인전남연구원" (보증금 4,600,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2016-06-20, 대항력 없음)은 등기부상의 전세권자와 동일 주체로 판단되며, 대항력은 없으나 전세권이 인수되므로 관련 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 개요는 없습니다 [cite: User Provided Data]. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다 [cite: User Provided Data].

3.4. 권리분석 종합

인수되는 권리인 전세권 46억 원이 존재하나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인은 없으나, 등기부상 전세권자가 부담해야 하는 금액이 있음을 시사합니다. 낙찰자는 인수되는 전세권에 대한 부담을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 광주·전남공동혁신도시로서, 한전, 한국농어촌공사 등 다수의 공공기관이 이전해 조성된 복합 자족 신도시입니다. 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다 [cite: User Provided Data]. 혁신도시는 교육, 문화, 복지 시설을 갖춘 친환경 녹색도시를 목표로 발전하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설 현황

본건은 리치타워 내 업무시설로, 주변에는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다 [cite: User Provided Data]. 혁신도시 개발과 함께 상권이 활성화되고 있으며, 공공기관 종사자 및 거주민을 대상으로 하는 다양한 상업 시설이 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

본건 인근에는 빛가람동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다 [cite: User Provided Data]. 또한, 나주혁신도시 내에는 복합혁신센터, 복합문화체육센터 등 다수의 문화, 체육, 교육 시설이 확충되고 있어 정주 여건이 우수합니다. 다만, 빛가람동행정복지센터 주변의 주차난이 일부 제기된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 권리 부담

감정가 2억 4,900만 원 대비 인수되는 전세권이 46억 원에 달하여, 물건의 가치 대비 부담이 매우 큰 상황입니다. 이는 낙찰 시 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공실 가능성

현재 본건은 공실 상태이며, 업무시설로서 임차인을 신규로 유치해야 하는 과제가 있습니다. 나주혁신도시 내 유사 업무시설의 공실 현황 및 임대 시장을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 혐오시설 조사 결과

인근 지역 조사 결과, 나주시 빛가람동 자체에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 하수처리시설인 빛가람수질복원센터가 운영 중이나 이는 공공시설에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 업무시설입니다. 그러나 감정가 대비 인수되는 권리인 전세권이 매우 높아 실질적인 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다. 입지 조건은 양호하나, 높은 권리 부담과 현재 공실 상태임을 고려할 때 투자에는 상당한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

나주혁신도시의 지속적인 발전 가능성 및 공공기관 이전으로 인한 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 상업 및 업무시설과의 연계성을 활용하여 안정적인 임대 수익 창출을 도모할 수 있습니다.

본 물건이 속한 리치타워는 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 감정가 2억 4,900만 원은 인수되는 전세권 46억 원에 비해 현저히 낮습니다. 따라서 낙찰자는 최소한 인수되는 전세권 금액 이상을 총 투자 비용으로 고려해야 하므로, 실질적인 입찰 희망가는 감정가에 크게 구애받지 않고 본건의 실질 가치와 인수될 권리 금액을 합산하여 보수적으로 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 대항력 있는 임차인이 없음을 의미할 뿐 인수되는 전세권의 부담이 사라지는 것은 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.