나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [15] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층에이804호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (15)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층 에이804호

용도: 업무시설

감정가: 719,000,000원

토지면적: 116.70㎡ (약 35.3평)

토지 지분: 116.696㎡ (약 35.3평)

건물면적: 365.66㎡ (약 110.6평)

건물 지분: 365.66㎡ (약 110.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 중 8층

이용상태: 사무소 (공실 상태)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 업무 시설 및 근린생활 시설 등이 혼재하는 등 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016-06-20, 주식회사 가야테크놀러지 근저당 (을4, 520,000,000원)

인수되는 권리: 2016-06-20, 재단법인광주전남연구원 전세권 (을2, 4,600,000,000원). 본 권리는 매각으로 소멸되지 않으며 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

말소되는 권리: 소유권 이전 등기, 각종 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등 (갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10, 갑11)

임차인 현황:

* 임차인: 재단법인 전남연구원

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: (위 전세권 등기 내용과 보증금액이 동일하나, 별도의 임대차 계약일 수 있습니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

주의사항: 등기부등본 상 '을2' 전세권 46억 원이 '말소: 인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 금액이며, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있어, 본건 취득 시 가장 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 나주혁신도시(빛가람동)는 공공기관 이전과 더불어 에너지, IT 관련 기업들이 집적된 지역으로, 계획도시로서의 체계적인 개발이 이루어지고 있는 곳입니다.

리치타워 주변은 아파트 단지와 업무 시설, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 직주근접성이 확보되어 있으며, 지역 내 유동인구는 주로 인근 공공기관 종사자 및 관련 기업 직원, 지역 주민으로 구성됩니다.

다양한 업종의 상업시설들이 입점해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있으며, 향후 지역 발전과 함께 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건 인근에 빛가람동행정복지센터가 있으며, 나주혁신도시 중심부에는 상업 지구, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

교통: 주요 도로망이 잘 구축되어 있어 차량 이동이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

교육: 나주혁신도시 내에는 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 46억 원에 달하는 '을2' 전세권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 7억 1900만 원을 훨씬 초과하는 금액으로, 사실상 본건 취득 시 해당 전세권을 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 '인수'로 명시된 전세권과의 상충 가능성이 존재하므로 반드시 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 일부가 공실 상태(사무소)로, 임대차를 통한 즉각적인 수익 창출이 어려울 수 있습니다.

향후 공실 해소 및 임대 수익 발생까지 공실 기간 동안의 관리비, 재산세 등 제반 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 혁신도시에 위치한 업무시설로, 행정기관 및 관련 기업들이 밀집한 지역적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성 또한 양호합니다.

그러나 46억 원에 달하는 전세권이 매각으로 소멸되지 않고 인수해야 하는 막대한 부담이 존재하여, 현재 감정가 수준에서는 투자가 매우 어려운 상황입니다.

해당 전세권의 인수 여부 및 처리 방안에 대한 철저한 법률 검토와 현장 확인이 선행되어야 합니다. 만약 전세권 인수 부담이 그대로 발생한다면, 현재 감정가로는 매력적인 투자 대상이라고 보기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

나주혁신도시라는 지역적 특수성 및 공공기관, 연구단지 집적에 따른 장기적인 성장 가능성이 있습니다.

잘 갖추어진 도시 인프라와 교통망을 갖추고 있습니다.

사무실로서의 공간 활용성이 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 719,000,000원

인수되는 전세권 금액: 4,600,000,000원

제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 제외하고, 가장 큰 인수 부담인 전세권(46억 원)을 고려할 경우, 본건의 실질적인 매수 가치는 감정가를 훨씬 하회하며, 잠재적으로 마이너스 가치를 가질 수 있습니다.

따라서, 인수되는 전세권 금액을 고려한 예상 입찰가는 현재로서는 산정하기 어렵거나, 매우 낮은 수준이 될 것으로 판단됩니다. (예: 감정가 - 인수되는 전세권 금액 = 719,000,000원 - 4,600,000,000원 = -3,881,000,000원)

권장 입찰가: 인수되는 전세권 및 관련 제반 비용을 고려하여, 본건의 취득을 보류하거나 매우 신중하게 접근해야 합니다. 만약 전세권 인수 부담이 없다면 감정가를 기준으로 검토해 볼 수 있겠으나, 현재 정보로는 그러한 가능성이 낮습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.