나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [18] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층비801호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경33862 (18)호로 접수된 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (18)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층 비801호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 423,000,000원

* 토지면적: 74.17㎡ (약 22.43평)

* 토지 지분: 74.1661㎡

* 건물면적: 232.38㎡ (약 70.29평)

* 건물 지분: 232.38㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 재OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재한 리치타워 1동 8층 비801호로, "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 인근은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 출입이 자유로우며, 주변에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 본건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 권리 분석 결과 다음과 같습니다.

* 말소기준권리:

을1 (전세권설정) - 2016년 6월 20일 접수 (재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원)

본 권리는 말소기준권리이나, 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 권리인지 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 그러나 '임차인 현황' 상 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 일반적으로는 인수 대상이 아닐 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계' 역시 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

갑3 (소유권이전2번신탁등기말소)

을2 (근저당권) - 2018년 8월 27일 접수 (주식회사욜로, 3,000,000,000원)

을3 (근저당권) - 2019년 10월 11일 접수 (주식회사어니스트대부, 4,680,000,000원)

갑8 (압류) - 2024년 3월 14일 접수 (나주시)

갑9 (압류) - 2024년 8월 13일 접수 (나주세무서장)

갑10 (임의경매) - 2025년 10월 10일 접수 (재단법인, 4,640,328,767원)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 등)

* 임차인 현황:

임차인: 재단법인전남연구원

보증금: 4,600,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2016년 6월 20일

배당신고일자: 2025년 9월 10일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 비록 전세권과 동일한 금액의 보증금이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 12,280,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 나주시의 주요 행정 및 상업 기능이 집약된 빛가람동에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설: 빛가람동행정복지센터가 인근에 있으며, 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 유동 인구 및 잠재적 수요가 존재합니다.

* 업종 적합성: 업무시설로서, 주변의 다양한 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

본 물건은 나주시 중심 생활권에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 교통: 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 이동이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설 및 아파트 단지를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 낙찰 및 활용 과정에서 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 복잡한 권리관계: '을1' 전세권의 '말소: 인수' 표기와 말소기준권리 간의 상충 가능성 등 복잡한 등기부 현황은 명확한 법률 자문을 통해 해소해야 합니다.

* 높은 임차 보증금: 비록 대항력은 없으나, 46억원에 달하는 임차 보증금의 배당 과정에서의 변제 순위 및 절차에 대한 이해가 필요합니다.

* 공실 위험: 현재 '사무소(공실상태)'로 파악되어 있어, 낙찰 후 임대차 계약 체결까지 공실로 인한 공실 위험을 감수해야 합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 관련 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 입찰가 산정 및 낙찰 후 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동의 중심 입지에 자리하고 있으며, 교통 및 주변 환경이 양호하여 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 복잡하고 상충될 수 있는 권리관계와 높은 금액의 임차 보증금은 주의 깊은 분석과 확인을 요구합니다. 이러한 위험 요소를 철저히 검토하고 법률적 자문을 거친다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 중심 입지: 나주시의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 편리한 교통: 대로변과 인접하여 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계를 정확히 분석하고 인수 부담이 적다고 판단될 경우, 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 423,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세 조사, 임대차 시장 분석, 그리고 본 건의 권리 관계에 대한 최종 법률 검토를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.