나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [16] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층에이805호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (16)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층 에이805호

용도: 업무시설

감정가: 313,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 54.77㎡ (약 16.57평)

토지지분: 54.765㎡ (약 16.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 171.60㎡ (약 51.91평)

건물지분: 171.6㎡ (약 51.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상태

제반 차량의 출입이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 상업 및 편의시설

나주혁신도시 중심에 위치하며, 한국전력공사, 한국거래소 등 공공기관이 인접해 있습니다. 또한, 주변에 상가, 은행, 편의점, 카페 등이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

2.4. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 잠재적 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인터넷 검색 결과 나주 빛가람동 196-1번지 인근 토담리치타워 내에 2단 철제 기계식 주차 시설로 인한 안전 및 사고 위험 노출에 대한 언급이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

총 채무액: 12,280,000,000원

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사가야테크놀러지 (2016-01-28)

* 전세권설정: 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원, 말소: 인수 (2016-06-20) - *말소기준권리*

* 근저당권: 주식회사욜로, 3,000,000,000원, 말소 (2018-08-27)

* 근저당권: 주식회사어니스트대부, 4,680,000,000원, 말소 (2019-10-11)

* 압류: 나주시, 말소 (2024-03-14)

* 압류: 나주세무서장, 말소 (2024-08-13)

* 임의경매개시결정: 재단법인, 4,640,328,767원, 말소 (2025-10-10)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인전남연구원

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의: 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 전세권: 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원 (2016-06-20 접수). 이 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리인 전세권(46억원)이 인수되므로, 낙찰자는 해당 전세금을 부담해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원 명시되어 있으나, 등기부상 인수되는 전세권 금액을 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 나주혁신도시의 주요 업무지구에 위치하여 공공기관 및 다수의 업무시설이 밀집해 있습니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 정부 기관 및 공공기관 이전으로 인한 상주 인구 증가.

* 주변 아파트 단지 및 신축 건물 조성으로 인한 유동 인구 증가.

* 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 입점으로 인한 상권 활성화.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 주변 근린생활시설 내 마트, 편의점 등 이용 가능.

* 금융: 은행 등 금융기관 접근 용이.

* 의료: 병원, 약국 등 의료시설 인근 위치.

* 기타: 빛가람동행정복지센터 등 관공서 접근성 좋음.

5.2. 대중교통

* 버스: 단지 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철: 현재 지하철 노선은 인접해 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 일부 사무실(7층 일부)이 공실 상태로 확인되어 공실 위험이 존재합니다.

6.2. 인수되는 권리 부담

* 46억원 상당의 전세권이 말소기준권리로서 인수됩니다. 이는 낙찰자의 인수 부담이 크다는 것을 의미합니다.

6.3. 높은 채무 총액

* 전체 등기부 채권 총액이 122억 8천만원으로 매우 높아 채무 관련 리스크를 고려해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건

* 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무로 묶인 다른 담보 물건의 상황에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동의 핵심 업무지구에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 46억원 상당의 전세권 인수라는 큰 부담이 존재합니다. 또한, 일부 공실 상태와 높은 총 채무액은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서, 인수되는 전세권 부담과 높은 채무 총액을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

나주혁신도시 내 주요 업무지구에 위치하여 향후 지역 개발 및 혁신도시 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 우수한 입지 조건

* 주요 관공서 및 공공기관이 밀집한 지역에 위치.

* 다양한 상업 시설 및 편의 시설 접근 용이.

* 양호한 교통망 확보.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

313,000,000원

9.2. 입찰가 산정 고려사항

* 인수되는 전세권 4,600,000,000원

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 고려하여, 실제 입찰 시에는 전세권 인수 부담을 제외한 실질 가치를 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 전체 채무 규모 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.