나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [13] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층에이802호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1, 리치타워 1동 8층에이802호

용도: 업무시설

건축구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 8층

토지면적: 54.00㎡ (약 16.33평)

건물면적: 169.20㎡ (약 51.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정평가액

감정가: 308,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 각각 접해 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016-01-28 (주식회사가야테크놀러지)

* 소유권이전(신탁말소): 2016-03-09 (주식회사가야테크놀러지)

* 전세권설정: 2016-06-20 (재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원) - 말소기준권리, 인수

* 소유권이전(신탁말소): 2018-08-27 (주식회사가야테크놀러지)

* 근저당권: 2018-08-27 (주식회사욜로, 3,000,000,000원) - 말소

* 근저당권: 2019-10-11 (주식회사어니스트대부, 4,680,000,000원) - 말소

* 압류: 2024-03-14 (나주시) - 말소

* 압류: 2024-08-13 (나주세무서장) - 말소

* 임의경매개시결정: 2025-10-10 (재단법인, 4,640,328,767원) - 말소 (본건 경매)

등기부채권 총액: 12,280,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인전남

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리인 전세권(2016-06-20, 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 낙찰자가 해당 전세금을 인수해야 함을 의미합니다. 비록 임차인 현황에 대항력 없는 임차인으로 기재되어 있으나, 등기된 전세권은 권리로서 낙찰자가 부담해야 하므로 주의가 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재된 부분과 등기부상 인수되는 전세권이 상이하므로, 전세권 4,600,000,000원은 낙찰자가 인수하는 금액으로 간주해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지 특성

본건이 소재한 리치타워는 나주혁신도시 내 업무시설 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근의 관공서, 공공기관, 연구소 등의 배후 수요와 함께 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

4.2. 이용 현황

현재 본건은 공실 상태인 사무실로 파악됩니다. 이는 신규 임차인 확보 또는 직접 사용에 용이할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 주변으로 행정복지센터, 다양한 은행, 병원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 인프라

시내버스 정류장이 인접해 있으며, 주요 도로망 접근성이 뛰어나 광주 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 리스크 요인은 등기부상 '인수'로 명시된 전세권(4,600,000,000원)입니다. 이 권리는 매각 이후에도 소멸되지 않으므로, 낙찰자는 해당 금액을 별도로 부담해야 합니다. 이는 감정가 대비 매우 큰 금액이므로 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본건의 경매 절차나 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공실 가능성

현재 공실 상태로, 명확한 임대 관계가 파악되지 않아 향후 임차인 확보 및 임대 수익 발생 시 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 중심 업무 지구에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 교통 및 주변 편의시설 이용 또한 편리합니다. 그러나 등기부상 인수되는 전세권 46억 원은 낙찰자가 부담해야 할 막대한 금액으로, 이는 감정가(3.08억 원)와 비교했을 때 매우 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 공실 상태이며 공동담보 물건이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

나주혁신도시 내 핵심 업무 지구에 위치하여 직주근접 및 비즈니스 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 향후 개발 가능성

나주혁신도시의 지속적인 발전과 함께, 향후 업무 시설에 대한 수요 증가 시 임대 수익 확보가 기대될 수 있습니다.

8.3. 직접 사용 가능성

현재 공실 상태이므로, 투자자가 직접 업무 공간으로 사용하거나 즉시 임대 사업을 시작할 수 있는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 308,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 전세권 4,600,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 실질적인 낙찰자가 부담해야 할 총액은 낙찰가 + 인수 전세권(4,600,000,000원)이 됩니다.

현재 제시된 감정가 대비 인수되는 전세권의 규모가 매우 크므로, 본 물건에 대한 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 인수되는 전세권을 제외한 순수한 낙찰가는 감정가를 크게 하회할 것으로 예상됩니다.

구체적인 입찰 희망가는 인수되는 전세권 비용을 고려하여, 물건의 미래 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단하여 산정해야 합니다. 만약 낙찰가가 감정가에 근접하거나 이를 초과한다면, 이는 인수되는 전세권을 포함한 총액이 시장 가치 대비 과도하게 높을 수 있음을 시사합니다.

따라서, 현 시점에서의 예상 입찰가는 인수되는 46억 원을 고려하여 매우 낮은 수준으로 책정될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.