나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [12] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층에이801호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (12)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층 에이801호

용도: 업무시설

토지면적: 79.71㎡ (약 24.11평)

토지지분: 79.7074㎡ (약 24.11평)

건물면적: 249.76㎡ (약 75.55평)

건물지분: 249.76㎡ (약 75.55평)

감정가: 455,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 1동 8층 에이801호입니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1, 2016년 6월 20일 접수, 재단법인광주전남연구원(재단법인전남연구원) 명의의 전세권 설정 (4,600,000,000원). 본 권리는 말소기준권리가 되며, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수합니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리(을1)보다 후순위인 을2, 을3(근저당권), 갑8, 갑9(압류), 갑10(임의경매) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

을1, 2016년 6월 20일 접수, 재단법인광주전남연구원(재단법인전남연구원) 명의의 전세권 (4,600,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 재단법인전남연구원 (재 )

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016년 6월 20일

* 배당신고일자: 2025년 9월 10일

* 대항력: 없음 (단, 전세권이 인수되므로 실질적 인수 보증금이 발생함)

* 비고: -

인수해야 할 보증금 (추정)

4,600,000,000원 (을1 전세권)

(주의: 본건의 임차인 현황상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 말소기준권리인 전세권(을1)이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자는 해당 전세금 4,600,000,000원을 실질적으로 인수하여 상환해야 할 가능성이 매우 높습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 본 건의 전세권 금액은 명확하므로 인수 시 총 투자 비용 산정에 반드시 반영해야 합니다.)

총 채권액

등기부채권 총액: 12,280,000,000원

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건이 위치한 나주혁신도시는 정부 부처 및 공공기관 이전과 함께 조성된 지역으로, 주변에 아파트 단지, 업무시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 비교적 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

배후수요

주변 아파트 단지 및 다수의 공공기관 종사자들을 잠재적 수요층으로 예상할 수 있습니다.

유사 물건 시세

제공된 정보만으로는 본건과 유사한 업무시설의 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

"빛가람동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 나주혁신도시는 계획된 신도시로, 주거 및 상업 지역과 분리된 곳에 기반 시설이 배치되는 경향이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성

본건은 46억 원의 전세권이 낙찰자에게 인수되는 복잡한 권리관계를 가지고 있습니다. 이는 낙찰자의 총 투자 비용을 크게 증가시키므로, 인수 금액에 대한 정확한 판단이 필수적입니다.

공실 위험

감정평가서상 본건은 사무소로 이용되었으며 현재 공실 상태입니다. 향후 임차인 확보를 위한 마케팅 전략 및 공실 기간 발생 가능성을 고려해야 합니다.

향후 시장 변동성

나주혁신도시의 개발 계획 및 지역 경제 상황에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주혁신도시에 위치한 업무시설로, 양호한 도로 접근성과 주변 기반 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 46억 원에 달하는 전세권이 낙찰자에게 인수되는 매우 높은 권리 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 검토하고, 공실 위험까지 고려하여 신중한 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 높은 금액의 전세권 인수 조건은 부담이지만, 이를 감안한 입찰가 산정 시 잠재적 수익 확보 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 나주혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 관련 기관 종사자들을 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

본 물건은 낙찰자가 4,600,000,000원의 전세권을 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 (입찰가 + 4,600,000,000원)이 됩니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 이 총 투자 비용을 반드시 고려해야 합니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 조건에 따라, 본 입찰가는 감정가 대비 일반적인 경매 낙찰률 및 경쟁률을 고려하여 산정합니다.

제시 가격

감정가: 455,000,000원

예상 입찰가 범위: 318,500,000원 ~ 409,500,000원 (감정가 455,000,000원의 70% ~ 90% 수준)

중요 참고: 본 예상 입찰가는 순수 입찰 금액을 의미하며, 낙찰 시에는 여기에 4,600,000,000원(인수되는 전세권 금액)이 추가로 부담됩니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 매우 높으므로, 이에 대한 철저한 분석과 자금 계획이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.