나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이706호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 재OOOOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층 에이706호

* 용도: 업무시설

* 건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층

* 토지면적: 43.58㎡ (약 13.18평)

* 건물면적: 136.56㎡ (약 41.30평)

1.3. 감정가 및 기타

* 감정가: 249,000,000원

* 작성일: 2026-08-24

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치함.

* 주위환경은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

2.3. 토지 현황

* 토지 형상: 사다리 평지로서 상업용 건부지임.

* 인접 도로: 본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016-06-20 접수된 재단법인광주전남연구원의 전세권설정(을1)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2(근저당), 을3(근저당), 갑6(압류), 갑7(압류), 갑8(임의경매개시결정) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 집합건물 등기부상 을1 전세권은 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 실제 인수되는 보증금은 없음.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적 기재는 없으나, '지상권개요:' 내용이 비어있음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인전남연구원

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 빛가람동행정복지센터 인근 업무 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치함.

* 주변에 아파트단지가 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됨.

4.2. 지역적 특성

* 나주시 빛가람동은 혁신도시 이전으로 인해 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

* 최근 언론 보도에 따르면 나주혁신도시의 상가 공실률이 약 40%대를 기록하며, 일부 지역은 '죽은 상권'이라는 평가가 나올 정도로 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타남.

* 이러한 상황에도 불구하고, 나주시는 '빛가람 공실찾기' 온라인 플랫폼을 구축하여 공실 해소와 상권 활성화를 지원하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 빛가람동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이함.

* 나주혁신도시에 복합문화체육센터, 생활SOC 복합센터 등 다양한 편의시설이 들어설 예정이거나 운영 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

* 현재 본건(사무소)은 공실 상태임 (이용상태: 사무소(공실상태)임).

* 나주혁신도시 전반의 높은 상가 공실률을 고려할 때, 향후 임차인 확보 및 공실 리스크 관리가 중요함.

6.2. 권리관계

* 말소기준권리인 전세권이 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 실제 재정적 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 권리관계의 정확한 해석 및 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 기타

* 건물 상태, 내부 설비의 노후화 등은 별도 확인이 필요할 수 있음.

* 나주시 빛가람동 지역에 혐오시설과 관련된 직접적인 언급은 검색 결과에서 발견되지 않았으나, 지역 내 개발 및 시설 입지 관련 갈등 사례는 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동의 업무시설로서, 교통 및 주위환경은 보통 수준임. 나주혁신도시의 전반적인 상권 침체 및 높은 공실률이 관찰되나, 나주시의 상권 활성화 노력과 함께 지역 내 편의시설 확충이 진행 중임. 권리관계 상 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재 공실 상태이므로 향후 임차인 확보 및 운영 계획 수립이 중요함.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 개발 및 도시 기능 강화에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

* 주요 도로에 인접한 우수한 접근성.

* 인수되는 권리가 실질적인 재정적 부담이 없는 점.

* 업무시설로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (향후 임차인 확보 시).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 249,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 '인수 보증금 합계' 기준)

* 예상 입찰가 산정은 본 물건의 현 시세, 향후 예상 임대 수익률, 지역 상권 분석, 투자 목적 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 현재 제시된 정보와 나주혁신도시의 높은 상가 공실률 추세를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.