나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이704호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (4)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층 에이704호

용도: 업무시설

채권자: 재 (정보 제공된 '재OOOOOOOOO'를 마스킹 처리함)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 719,000,000원

토지면적: 116.70㎡ (약 35.3평)

건물면적: 365.66㎡ (약 110.6평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 재

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 인접 도로

토지는 사다리형의 평지로서 상업용 건부지입니다. 본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 보존 등기 이후 다수의 소유권 이전 및 신탁 말소 등기가 이루어졌으며, 말소기준권리인 전세권(2016-06-20, 4,600,000,000원)이 확인됩니다. 또한, 근저당권, 압류 등이 등기되었으나 경매 신청 채권자(재단법인)의 임의경매개시결정 등기(2025-10-10)가 말소기준권리보다 후순위로 보입니다.

3.2. 채권자 및 채무 총액

주요 채권자 및 채무 내역은 다음과 같습니다.

* 전세권: 재단법인광주전남연구원 (4,600,000,000원, 2016-06-20, 말소기준권리, 인수)

* 근저당: 주식회사욜로 (3,000,000,000원, 2018-08-27, 말소)

* 근저당: 주식회사어니스트대부 (4,680,000,000원, 2019-10-11, 말소)

* 압류: 나주시 (2024-03-14, 말소)

* 압류: 나주세무서장 (2024-08-13, 말소)

* 임의경매: 재단법인 (4,640,328,767원, 2025-10-10, 말소)

등기부채권 총액: 12,280,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인전남연 원 (정보 제공된 '재단법인전남연구원'을 마스킹 처리함)

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

3.4. 권리관계 분석 (전세권 인수 여부)

등기부등본상 말소기준권리인 전세권(을1)의 '말소' 항목에 '인수'로 기재되어 있어, 경매로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 임차인 현황에서는 해당 임차인(재단법인전남연 원)의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 권리관계에 대한 면밀한 확인 및 법률 전문가의 상담이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시로 조성된 지역으로, 이전 공공기관 종사자 및 지역 주민들의 배후 수요를 가지고 있습니다. 그러나 최근 조사에 따르면 상당한 상가 공실률(약 43.4%)을 나타내고 있으며, 특히 3층 이상 상가의 공실률이 높은 것으로 파악되었습니다. 주말 상권이 상대적으로 약한 특징도 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 상업 활동

"빛가람동행정복지센터" 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. 최근 나주혁신도시에는 복합혁신센터 및 생활SOC 복합센터 등 주민 편의시설이 확충되고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"빛가람동행정복지센터"가 인근에 있으며, 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 복합혁신센터에는 수영장, 평생학습관, 체육관 등이, 생활SOC 복합센터에는 로컬푸드 판매장, 어린이도서관, 육아지원센터 등이 들어설 예정으로 편의성이 증대될 것으로 보입니다.

5.2. 대중교통 접근성

시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성 (전세권 인수)

등기부등본상 말소기준권리인 전세권이 '인수'로 표기되어 있어, 매수인이 이를 인수하게 될 경우 상당한 금액(46억 원)의 부담이 발생합니다. 임차인 현황상 대항력이 없다고 기재된 부분과 상충되므로, 정확한 권리관계 확인이 최우선입니다.

6.2. 높은 상가 공실률 및 상권 침체 우려

나주혁신도시의 상가 공실률이 약 43.4%에 달하며, 특히 상층부의 공실률이 높아 상권 활성화에 대한 우려가 있습니다. 이는 임대 수익 발생 시 공실 기간이 길어질 위험을 내포합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 122억 원 이상으로 매우 높아, 경매를 통해 채무가 해소되더라도 채권자 간의 배당 경쟁이 치열할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

현재까지 조사된 정보로는 본 물건지 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 나주시 빛가람수질복원센터(하수처리시설)가 2014년 12월 준공되어 운영 중이나, 이는 혁신도시 생활 인프라의 일부로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동의 핵심 지역에 위치한 업무시설로, 감정가 7억 1900만 원에 경매가 진행 중입니다. 주변의 편의시설 확충 및 개발 계획은 긍정적이나, 46억 원에 달하는 전세권의 인수 가능성이 있는 점, 높은 상가 공실률, 복잡한 권리관계 등은 투자 결정에 앞서 반드시 철저히 분석하고 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 따라서 본 물건은 권리관계의 명확한 확인과 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 선행되지 않으면 위험 부담이 클 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주 빛가람혁신도시 내 주요 행정 및 편의시설 근접 입지

* 도시 개발 계획에 따른 향후 상권 활성화 잠재력

* 일괄 매각으로 토지와 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 등기부상 '인수'로 명시된 4,600,000,000원의 전세권은 매수인이 부담해야 할 금액으로 간주되어야 합니다. 이와 같은 큰 규모의 인수 금액과 높은 공실률, 복잡한 권리 관계 등을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정은 매우 신중하게 접근해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵기에, 반드시 전문가와 상담 후 권리 관계를 명확히 확인하고 투자의사결정을 내리시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.