나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100692 [3] 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층317호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(버티고개역, 6호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호 왜 5개호로서, (사용승인일:2002.05.25) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 '체육시설'로 이용 중임. 기호(2)~(6) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 일체 '감정평가법인 사무실'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복5차선 아스팔트 포장도로와 접하며 본건 단지 내 남산타운아파트 상가5동 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신당동 844 : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (세부사항은 중부교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2008-01-04) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 한남동 804 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 , 도시자연공원구역 , 도로(접합) , 도시자연공원구역 , 철도 (저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도 : 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 비오톱1등급 (2021-09-29) (저촉)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 제원

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100692 (3)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층317호

용도: 근린상가

감정가: 146,000,000원

토지면적: 26.39㎡ (약 7.99평)

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 외OOOOOOOOO

1.2. 건물 현황

건물구조: 철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제317호

사용승인일: 2002.05.25

마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 - 샷시창호 마감 등

이용상태: 공부상 '근린생활시설', 현황 '체육시설' 또는 '감정평가법인 사무실' 등으로 이용 중 (구체적인 이용 현황은 현장 확인 필요)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음

1.3. 토지 현황

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치합니다. 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 버티고개역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100692 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 외OOOOOOOOO

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2024.04.26. 하나은행 근저당 (899,400,000원)

총 등기부채권 금액: 1,799,400,000원

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (대만인) - 2003-03-17

* 소유권이전 (대만인, 신탁등기말소) - 2024-04-26

* 근저당 (하나은행) - 899,400,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (대만인) - 900,000,000원

* 임의경매 (외국) - 900,000,000원 (본건 경매 사건)

3.3. 임차인 현황

임차인: (주)태평양감정평가법인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

3.4. 권리 분석 요약

본건 경매로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

말소기준권리(2024.04.26. 하나은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 (주)태평양감정평가법인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 남산타운 아파트 단지 내 상가 5동 3층에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 버티고개역 인근의 '버티고개' 상권에 포함되며, 관련 업종으로는 음식점, 카페, 학원, 병원, 생활편의시설 등이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

남산타운 아파트 단지 내 상가를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 버티고개역 주변 및 약수역 방면으로 상업시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 학군

본건은 상가 물건으로 직접적인 학군 정보는 제공되지 않습니다. 인근 주거 지역의 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다. 제공된 토지이용계획에 '상대보호구역', '절대보호구역' 등이 명시되어 있어 학교와의 인접성이 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 신당동 844: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 아파트 등 용도, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 용도 부지, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선.

* 한남동 804: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 도시자연공원구역, 도로(접합), 철도 (저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 아파트 등 용도), 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 용도 부지), 비오톱1등급 (저촉).

다수의 지구단위계획, 보호구역, 제한구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 '도시철도(저촉)', '철도(저촉)', '비오톱1등급(저촉)' 등은 개발 및 활용 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. '토지거래계약에관한허가구역' 지정은 외국인 및 특정 용도(아파트)의 토지 취득에 제한을 줄 수 있습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보 물건입니다.

* 건물 현황: 공부상 용도와 현황 이용 용도가 다를 수 있으므로, 정확한 이용 현황은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치한 남산타운아파트 단지 내 상가로, 지하철 6호선 버티고개역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 양호한 입지입니다. 2002년에 사용승인된 건물로, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 상태입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 투자 시 향후 사업 계획 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 도심, 버티고개역 역세권, 아파트 단지 내 상가로서 고정 수요 확보 유리.

* 안전한 권리관계: 모든 권리 소멸 예정, 인수되는 임차보증금 없음.

* 잠재적 성장 가능성: 주변 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 상권 분석 심화, 현장 방문을 통한 정확한 물건 가치 평가 및 경쟁 물건 분석 등이 추가적으로 요구됩니다. 본 감정가를 기준으로 향후 시장 상황 및 법원 진행 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.