나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100692 [2] 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층315호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(버티고개역, 6호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호 왜 5개호로서, (사용승인일:2002.05.25) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 '체육시설'로 이용 중임. 기호(2)~(6) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 일체 '감정평가법인 사무실'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복5차선 아스팔트 포장도로와 접하며 본건 단지 내 남산타운아파트 상가5동 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신당동 844 : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (세부사항은 중부교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2008-01-04) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 한남동 804 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 , 도시자연공원구역 , 도로(접합) , 도시자연공원구역 , 철도 (저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도 : 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 비오톱1등급 (2021-09-29) (저촉)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100692 (2)

* 소재지: 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층315호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 46.94㎡ (약 14.2평)

* 토지지분: 46.63662156299883㎡ (약 14.1평)

* 건물면적: 58.71㎡ (약 17.8평)

* 건물지분: 58.71㎡ (약 17.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 외OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근입니다.

* 주변 환경: 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 버티고개역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 북측으로 왕복 5차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 남산타운아파트 상가5동 진입도로와도 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 임차인 현황:

* (주)태평양감정평가법인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권이전 (갑4): 2003-03-17, 권리자: 대만인.

- 소유권이전 (갑8): 2024-04-26, 신탁등기말소, 신탁재산의 귀속. 권리자: 대만인.

- 근저당권 (을6): 2024-04-26, 하나은행, 899,400,000원, 말소기준권리.

- 근저당권 (을7): 2024-06-20, 대만인, 900,000,000원, 말소.

- 임의경매 (갑11): 2026-04-08, 외국(채권자), 900,000,000원, 말소. (사건번호: 2026타경100692)

* 등기부채권 총액: 1,799,400,000원

* 물건명세서 참고사항:

- 작성일: 2026-10-13

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

1.3. 상권분석

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* 주변 시설: 본건은 남산타운 아파트 단지 내 상가로서, 배후 아파트 단지의 고정적인 수요를 기반으로 하고 있습니다. 버티고개역 인근이라는 입지적 장점으로 인해 유동인구 또한 일부 확보될 것으로 예상됩니다.

* 현재 이용 현황:

- 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 감정평가요약에 따르면 일부 호수는 '체육시설' 및 '감정평가법인 사무실'로 이용 중입니다. 본건(315호)의 정확한 현황은 현장 조사가 필요합니다.

* 주변 환경 조사 결과: 서울특별시 중구 신당동 844 일대에 대한 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 본 건은 주거 및 상업 밀집 지역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 편의: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 토지이용계획상 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'이 언급되어 있어, 인근 학교와의 거리를 포함한 교육 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한상태:

- 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 등) 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

- 특히 토지거래허가구역으로 지정된 점은 매수 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 채무 부담: 등기부채권 총액이 17억 9940만원으로 감정가(2억 6천만원) 대비 매우 높아, 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

* 건물 현황: 건물 사용승인일이 2002년 5월 25일로, 연식이 20년 이상 경과되었습니다. 또한, 공부상 용도와 다른 현황 용도(체육시설, 사무실 등)는 향후 원상복구 또는 용도 변경 시 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 지하철 6호선 버티고개역 인근에 위치한 남산타운 아파트 단지 내 상가로, 역세권 입지와 배후 주거단지를 기반으로 하는 안정적인 상권이 기대됩니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 높은 채무 총액, 토지이용계획상의 복합적인 제한, 건물의 연식 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 6호선 버티고개역을 이용하기 편리한 위치입니다.

* 안정적인 배후 수요: 남산타운 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 권리상의 안전성: 인수되는 권리(보증금)가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건은 인수 보증금이 0원입니다.

감정가는 260,000,000원입니다.

본 건은 아파트 단지 내 상가로서의 기본적인 장점을 가지고 있으나, 앞서 언급된 토지이용계획상의 제약, 건물 연식, 그리고 채권 총액이 감정가 대비 매우 높다는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 및 임대 시세 확인, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 그리고 향후 지역 개발 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 다만, 보수적인 관점에서 감정가 대비 70~80% 수준 (약 182,000,000원 ~ 208,000,000원) 에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.