나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40552 [1] 경기도 여주시 가남읍 연대리 559 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2024.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 연대리 소재 "연대리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 목장용지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 일반 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지 토지로서 축사, 창고 및 숙소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(2)
파이프조 스레이트 및 판넬 지붕 등 단층건으로서
벽체: 판넬 등 마감.

-기호(3)
파이프조 스테이트 및 판넬 지붕 등 단층건으로서
벽체: 일부 개방, 판넬 등 마감.

-기호(4)
파이프조 스레이트 및 판넬 지붕 단층건으로서
벽체: 판넬 등 마감.

-기호(5)
조립식판넬조 판넬 지붕 단층건으로서
벽체: 판넬 등 마감.

이용상태

-기호(2),(5)는 축사, 기호(3),(4)는 창고 및 숙소로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비 등이 구비되어있을 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

본건 기호(1) 지상에 기호(ㄱ-ㄷ)이 소재함. (후첨 "건물개황도" 참조)

공부와의 차이

-기호(4): 공부상 축사창고로 등재되어있으나, 현황 창고 및 숙소로 이용중임.
-기호(5): 공부상 면적 57.44㎡이나 현황 일부멸실로 실측면적은 5.88㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록3. 제시외 건물 보일러실 매각포함
3.목록5. 공부상 면적57.44㎡이나 현황 일부멸실로 실측면적은 5.88㎡임, 구조 및 이용상태 등을 보아 물적동일성은 인정된다는 감정인의 평가가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경40552 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 토지 정보

소재지: 경기도 여주시 가남읍 연대리 559

용도: 동물 및 식물 관련시설

토지면적: 2850.00㎡ (약 862.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 정보

건물면적: 1606.16㎡ (약 485.89평)

건물 제시외면적: 16.00㎡ (보일러실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 357,683,360원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 연대리 소재 "연대리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 목장용지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

일반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m, 300m), 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 해당하여 토지 이용에 대한 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 토지 등기부

말소기준권리인 근저당(흥성사료주식회사, 780,000,000원)이 2024년 6월 25일에 접수되었습니다. 이 외에도 소유권 이전, 소유권 이전 청구권 가등기, 강제경매, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

3.1. 2. 건물 등기부

건물 등기부 상에서도 말소기준권리인 근저당(흥성사료주식회사, 780,000,000원)이 2024년 6월 25일에 접수되었습니다. 이 외에도 소유권 보존, 소유권 이전, 소유권 이전 청구권 가등기, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당(흥성사료주식회사, 780,000,000원)이 말소기준권리로, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

* 임차인 이 : 전입일자 2021년 7월 8일. 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 최 : 전입일자 2016년 12월 22일. 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항 (가등기, 압류 등)

소유권 이전 청구권 가등기(김상원), 소유권 이전 청구권 압류(윤선호), 강제경매(윤영훈, 이승면) 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 중복 사건으로 2024타경40552 (1) 외 2024타경40897, 2025타경621 등이 진행 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 농경지, 단독주택, 목장용지 등이 혼재된 지역에 위치하여, 상권이 발달한 지역이라기보다는 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통을 이용한 접근은 가능하나, 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의 시설에 대한 파악이 어렵습니다. 다만, 인근에 버스 정류장이 소재하며, 일반 차량 접근은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 복잡성

본 물건은 다수의 경매 사건이 중복으로 진행 중이므로, 경매 절차의 복잡성과 이해관계인 간의 추가적인 조정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

전입일자가 빠른 임차인 두 명(이 , 최 ) 모두 대항력이 있는 것으로 나타났습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 존재하거나 명도 과정에서의 어려움이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

6.3. 건물 일부 멸실 및 수리 필요성

목록 5번 건물은 공부상 면적 57.44㎡이나 현황 일부 멸실로 실측 면적이 5.88㎡에 불과합니다. 이는 건물 사용 및 유지보수에 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 토지 이용 제한으로 인한 제약

보전관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여, 향후 건축이나 사업 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 존재 여부 (조사 필요)

주변 지역에 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 화장장 등)의 설치 논란이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지(연대리 559번지) 주변에 직접적으로 혐오시설이 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 여주시 가남읍 건장리 일대에 의료폐기물 임시보관시설(환적장) 설치에 대한 주민 반발 사례가 보고된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 가남읍에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 넓은 토지 면적과 건물을 갖추고 있습니다. 현재 축사, 창고, 숙소 등으로 이용되고 있으며, 감정가는 357,683,360원입니다.

다수의 중복 사건과 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 일부 멸실 및 각종 토지 이용 제한 사항은 본 물건 취득 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

잠재적인 사업 활용 가치는 있으나, 권리 분석 및 현장 조사, 그리고 관련 법규 검토가 철저히 이루어져야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(2850㎡)을 활용한 사업 확장 또는 다목적 이용 가능성.

* 동물 및 식물 관련 시설 외 농업, 물류, 기타 창고 시설 등으로의 전환 잠재력.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 금액 발생 가능성이 있어 정확한 산출이 어렵습니다.

상기 감정가는 357,683,360원이며, 투자 목적, 시장 상황, 명도 비용, 건물 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.