나이스옥션 법원경매 수원 2024타경60581 [1] 경기도 화성시 향남읍 길성리 270 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각. 2.본건 목록 3.4. 건물의 도로명표시가 모두 길성안길 11로 되어있으나 길성안길 11과 9로 구분됨(기타 상세사항은 감정평가서 참조) 3.유치권자 주식회사 우아미건으로부터 512,600,000 공사대금에 대한 유치권신고서가 제출되었으나 채권자로부터 2026.9.10.자 유치권부존재 확인 확정 승소 판결문이 제출됨.(수원지방법원 2025나13513호) 4. 풀초롱식품 대표 김영일이 2025. 5. 14. 유치권신고(바닥공사 및 폭설 복구공사 대금 8,690,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경60581 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 길성리 270

용도: 근린시설

감정가: 1,713,465,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 1820.00㎡ (약 550.55평)

건물면적: 609.00㎡ (약 184.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유치권, 대항력있는임차인

주의사항:

1. 일괄매각.

2. 본건 건물 목록 3, 4의 도로명 표시는 모두 길성안길 11로 되어있으나, 실제로는 길성안길 11과 9로 구분되는 점 참고 (세부사항은 감정평가서 참조).

3. 주식회사 우아미건으로부터 512,600,000원의 공사대금에 대한 유치권 신고가 있었으나, 채권자(농업협동조합자산관리회사)가 유치권 부존재 확인 소송(수원지방법원 2025나13513호)에서 2026년 9월 10일자로 승소 확정 판결문을 제출함. 따라서 해당 유치권은 성립하지 않는 것으로 판단됨.

4. 풀초롱식품 대표 김영일이 2025년 5월 14일 바닥공사 및 폭설 복구공사 대금 8,690,000원에 대해 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 경기도 화성시 향남읍 길성리는 신도시 개발이 활발히 진행되고 있는 지역 중 하나로, 주거, 상업, 산업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 향남읍은 지속적인 인구 유입과 함께 지역 경제가 성장하고 있어 잠재력이 높은 지역으로 평가받습니다.

2.2. 교통환경

인근 지역은 길성안길과 같은 지역 도로망을 통해 주요 간선도로와 연결됩니다. 이를 통해 서해안고속도로 및 국도 39호선 등 광역 도로망으로의 접근이 용이하며, 수도권 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통으로는 지역 내 버스 노선이 운행되어 기본적인 이동 수요를 충족하고 있습니다. 향후 교통망 확충 계획도 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본 물건 토지의 형태 및 이용 상태, 인접 도로 상황에 대한 상세한 내용은 감정평가서 등 추가 자료를 통해 확인해야 하나, 근린시설 용도와 일반적인 토지 이용 계획을 고려할 때 지역 내 상업 및 서비스 활동을 지원하는 역할을 할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 신청 채권자

본 건의 경매 신청 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 이는 임의경매 개시결정(2024타경60581) 등기 내용에서 확인됩니다 [cite:토지 등기부요약 갑21].

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 12월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (총액 1,080,000,000원)입니다 [cite:토지 등기부요약 을12].

매각으로 인해 말소될 권리들은 다음과 같습니다:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (총 1,080,000,000원)

* 화성세무서장 압류

* 신용보증기금 가압류 (108,000,000원)

* 경기신용보증재단 가압류 (44,822,192원)

* 현대캐피탈 가압류 (11,615,086원)

* 국민은행 가압류 (13,180,312원)

* 주식회사 우아미건 가압류 (512,600,000원)

* 국민건강보험공단 압류

* 화성시 압류

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 1,770,217,590원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인들이 존재합니다.

* (주)우아미건: 보증금 10,000,000원, 차임 월 550,000원, 사업자 등록일 2020-01-20, 대항력 있음.

* 허경희: 보증금 120,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2020-12-04, 확정일자 2020-12-04, 배당신고일자 2024-05-24, 대항력 있음.

주식회사들꽃(김민성) 임차인은 보증금 25,000,000원, 차임 월 2,500,000원, 사업자 등록일 2023-05-04이며, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 차액을 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 허경희 임차인의 경우 배당신고가 되어 있어 보증금 회수 절차를 밟고 있는 것으로 보입니다. (주)우아미건 임차인의 보증금 회수 및 대항력 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본 물건이 위치한 향남읍 길성리 일대는 향남 신도시 개발과 함께 상권이 형성되고 있는 지역입니다. 주요 상업 시설은 향남 신도시 중심부로 집중되어 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 서비스 업종 등이 밀집해 있습니다. 길성리 지역은 이러한 중심 상권의 배후 지역으로서, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 근린 상업시설이 발달할 가능성이 높습니다.

4.2. 성장 가능성

향남읍의 지속적인 인구 증가와 개발 계획은 지역 상권의 전반적인 성장 잠재력을 높이고 있습니다. 이는 본 물건과 같은 근린시설의 수요 증가로 이어질 수 있으며, 향후 상권 확대 및 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

향남읍 내에는 초, 중, 고등학교 등 교육 시설과 병원, 약국, 마트, 공원 등 생활에 필요한 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 본 물건의 구체적인 위치에 따라 이러한 편의시설까지의 도달 거리 및 접근성은 달라질 수 있으나, 전반적으로 향남읍은 거주민들의 생활 만족도가 높은 지역 중 하나입니다.

5.2. 주변 환경

일반적인 조사 결과, 본 물건 인근에 심각한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 미확정 가능성

풀초롱식품 대표 김영일이 신고한 8,690,000원의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 위험으로 고려해야 합니다.

6.2. 건물 주소 표기 오류

건물의 도로명 주소가 실제와 다르게 표기되어(길성안길 11과 9로 구분됨), 행정 처리나 소유권 관련 혼란을 야기할 수 있습니다. 이는 현장 확인 및 감정평가서 상세 검토가 필수적입니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으나, 임차인별 보증금 회수 현황에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

6.4. 복합적인 권리 관계

다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 존재하며, 유치권 신고 등 복합적인 권리 관계를 내포하고 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍이라는 성장 가능성이 높은 지역에 위치한 근린시설로서, 일괄 매각 대상입니다. 현대적인 인프라 구축과 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역적 이점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하여 다목적으로 활용 가능성이 있으며, 주변 교통망 또한 양호한 편입니다.

하지만, 명확히 해결되지 않은 유치권 신고 건(풀초롱식품)과 건물 주소 표기의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 등은 낙찰 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 잠재력 : 향남읍은 화성시의 주요 개발 축으로, 향후 지속적인 발전과 인구 유입이 예상되어 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 대규모 토지 및 건물 : 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득할 수 있어, 다양한 사업 모델(임대 사업, 자체 사업장 활용 등) 구축이 가능합니다.

* 지역 내 근린 상업 수요 : 개발 중인 신도시 배후 지역으로서, 지역 주민들의 생활 편의를 제공하는 근린 상업시설에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 상기 분석된 잠재적 리스크(불분명한 유치권, 건물 주소 혼동, 대항력 있는 임차인 관련 인수 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 불확실한 유치권 관련 리스크는 입찰가 결정에 신중한 접근을 요구합니다.

또한, 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 제시된 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 되어 있으나, 실제 배당 절차 및 임차인과의 관계에 따라 변동될 수 있는 부분이므로, 입찰 전 최종 확인이 필수적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 예상 명도 비용, 추가 공사 및 법적 비용 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.