나이스옥션 법원경매 여주 2025타경124 [1] 경기도 이천시 부발읍 무촌리 94 미영팰리스 1동 4층409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 '부발중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위로 전, 답, 학교, 종합운동장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물내 제4층 제409호로서,
(사용승인일 : 2022.11.15.)

외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택-도시형생활주택)으로 이용중임 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스, 승강기, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 여주지원 2025타경124 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 이천시 부발읍 무촌리 94번지에 위치하며, 미영팰리스 1동 4층 409호에 해당하는 도시형생활주택입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 239,000,000원입니다.

토지 면적은 87.18㎡(약 26.37평)이며, 토지 지분 면적 또한 87.181㎡(약 26.37평)입니다.

건물 면적은 49.19㎡(약 14.88평)이며, 건물 지분 면적은 49.185㎡(약 14.88평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

본 경매는 부동산 임의 경매이며, 채권자는 오정농업협동조합으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 '부발중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 전, 답, 학교, 종합운동장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접한 서측으로는 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로가 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지의 형상은 부정형 평지로, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

종합적인 교통 및 접근 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부 요약에 따르면, 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

소유권보존 등기는 2022년 11월 30일 주식회사미영주택건설 명의로, 소유권이전 등기는 2022년 12월 20일 권미영 명의로 매매를 원인으로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2022년 12월 20일 접수된 오정농업협동조합의 근저당권(채권금액 192,000,000원)입니다.

이 외에도 2024년 7월 22일 접수된 케이비캐피탈주식회사의 가압류(채권금액 14,627,652원)와 2025년 1월 10일 접수된 오정농업협동조합의 임의경매 개시결정(채권금액 159,630,006원)이 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 206,627,652원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면, 말소기준권리인 근저당권과 그 이후의 가압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지에 대한 사항은 '물건명세서 참고사항'에서 확인이 필요하며, 현재 제공된 정보상으로는 지상권 개요만 언급되어 있고 구체적인 내용은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 지역(부발읍 무촌리)의 유사 물건 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월 7일 거래된 73.24㎡(약 22.16평) 다세대주택이 170,000,000원(평당 약 767만원)에 거래되었습니다. (2021년 건축)

2026년 3월 28일 거래된 72.28㎡(약 21.87평) 다세대주택이 140,000,000원(평당 약 640만원)에 거래되었습니다. (2017년 건축)

2026년 3월 26일 거래된 48.275㎡(약 14.60평) 다세대주택이 120,000,000원(평당 약 821만원)에 거래되었습니다. (2016년 건축)

4.2. 시세 분석

본건은 2022년 11월 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 연면적 49.19㎡(약 14.88평)입니다.

본건의 감정가는 239,000,000원으로, 평당 약 1,606만원 수준입니다.

주변 유사 면적의 다세대주택 시세가 평당 약 640만원에서 821만원 사이에 형성되어 있고, 비교적 신축인 2021년식 물건도 평당 약 767만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가는 최근 실거래가 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 거래된 유사 면적(14.60평)의 2016년식 주택이 120,000,000원(평당 약 821만원)에 거래된 점을 고려하면, 신축 프리미엄을 감안하더라도 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제409호입니다.

사용승인일은 2022년 11월 15일로 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

내부는 후첨 내부구조도를 참조해야 하나, 현재 제공된 정보로는 구체적인 내부 상태는 파악하기 어렵습니다.

건축물대장상으로는 2021년 12월 7일 건축허가를 받아 2022년 11월 15일 사용승인되었습니다.

5.2. 단지 정보

미영팰리스라는 명칭을 사용하며, 1동 건물로 총 4층으로 이루어져 있습니다.

건축물대장상 공동주택으로 분류되며, 총 48세대가 거주 가능한 규모로 보입니다.

주차 시설은 57면이 외부에 마련되어 있습니다.

5.3. 편의 및 교육시설

본건은 부발중학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

종합운동장이 인근에 위치하여 체육 활동 등 여가 생활을 즐기기에도 좋습니다.

지역적으로는 도시지역, 생산녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없는 것으로 파악되나, 등기부상 기재되지 않은 사항(예: 유치권 등)이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 현황 관련 위험

임대 관계가 미상이며, 보증금도 0원으로 파악되어 실제 점유자가 누구인지, 명도가 원만하게 진행될 수 있는지에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

점유자가 임차인이 아닌 소유자이거나, 대항력 없는 임차인일 경우 명도 부담은 적을 수 있으나, 이에 대한 명확한 사실관계 파악이 중요합니다.

6.3. 이용계획상 제한

토지가 도시지역, 생산녹지지역에 속해 있으며, 각종 법률에 따른 제한구역(가축사육제한, 상대보호, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 11월 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 자체의 연식과 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

소재지가 부발읍 무촌리로, 학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통 여건도 무난한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하로 정리되어 인수할 권리가 없는 경매 물건으로 판단됩니다.

그러나 감정가가 주변 시세 대비 현저히 높게 책정된 점은 투자 시 주요 검토 사항입니다.

또한, 임대 관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있으나, 시세 조사를 더욱 면밀히 하고 명도 리스크를 신중히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2022년식)에 해당하는 건물입니다.

* 도시형생활주택으로, 소형 주거용 부동산으로서의 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 부발읍 지역은 이천시의 주요 생활권 중 하나로, 주거 편의성이 양호합니다.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 권리 관계가 비교적 깨끗하여 인수되는 권리에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 주변 실거래가 시세, 건물 연식, 면적, 그리고 인수되는 권리 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 감정가(239,000,000원)는 평당 약 1,606만원으로, 주변 시세(평당 약 640만원~821만원)와 비교했을 때 높은 편입니다.

가장 유사한 면적(14.60평)의 2016년식 주택이 120,000,000원(평당 약 821만원)에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 이보다 높을 수 있으나 감정가 수준까지는 아니라고 판단됩니다.

신축 연식 프리미엄을 고려하여 평당 900만원에서 1,100만원 수준을 적용한다면, 14.88평 기준 약 133,920,000원에서 163,680,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

채권 총액이 약 206,627,652원임을 감안할 때, 유찰 가능성도 있습니다.

안정적인 수익률 확보 및 성공적인 낙찰을 위해서는, 잠재적 명도 비용과 추가적인 조사 비용을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시세 및 시장 상황 변동에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 더욱 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.