나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5757 [1] 경기도 여주시 단현동 329-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.10.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 능현동 "여주곤충박물관" 남동측 인근에 소재하며 부근은 단독주택, 잡종지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

공히 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2) 토지는 북하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지 및 일부 법면 상태임.
기호(3)-(5) 토지는 북하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(2) 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며.
기호(3)-(5) 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 컨테이너, 판넬조 구축물, 비닐하우스 등이 소재하나 공히 이동이 가능한 것으로 판단되어 구애치 아니하고 평가하였음.

공부와의 차이

기호(3)-(5)의 지목은 "전" 이나 현황 묵전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2011.08.09)

외벽: 커튼 월 시공, 법랑판넬 마감 등
내벽: 페인트칠 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

현장조사시 폐문상태로 내부 확인이 불가능 하였으나,
공부상 1층-3층은 근린생활시설(소매점), 4층은 근린생활시설(사무실), 옥탑은 계단실 및 기계실의 구조임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지"와 같이 옥탑에 제시외건물(1-1)(경량철골조 판넬지붕,창고)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 토지 지상의 컨테이너, 판넬조 구축물, 비닐하우스 등이 소재하나 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외.
목록 3,4,5 지목은 '전'이나 현황은 '묵전'임
목록 2,3,4,5 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경기도 여주시 단현동 329-7에 소재한 근린시설입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경5757 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 1,880,359,250원입니다.

토지 면적은 4964.00㎡ (약 1501.61평)이며, 건물 면적은 775.20㎡ (약 234.51평)입니다.

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농업협동조합자산관리회사(여주농업협동조합)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 능현동 "여주곤충박물관" 남동측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택, 잡종지, 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로상태

기호(2) 토지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(3)-(5) 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역으로, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

* 지역 개발 현황

본건 인근 능현동 일대에 3만평 규모의 곤충산업테마파크가 조성 중이며, 이는 지역 관광 및 산업 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권(을9, 2011.08.30)보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액

총 채권액은 1,288,000,000원입니다 (근저당 988,000,000원 + 300,000,000원).

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-02-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황

건축물대장 상 본건 건물은 일반철골구조, (철근)콘크리트 지붕의 4층 건물이며, 사용승인일은 2011년 08월 09일입니다.

주요 용도는 제1종근린생활시설로, 공부상 1층-3층은 소매점, 4층은 사무실로 이용 중입니다.

현장 조사 당시 폐문 상태로 내부 확인은 불가능하였으나, 공부상 이용 현황을 기반으로 상권 분석이 가능합니다.

* 주변 상권 특성

본건이 소재한 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 지역이나, 인근 여주곤충박물관 및 테마파크 개발 계획으로 인해 잠재적인 상업 활동 증가가 기대됩니다. 관광객 및 관련 산업 종사자를 대상으로 하는 소매점, 사무실 등의 업종에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다. 여주 시내까지의 접근성도 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설

인근에 "여주곤충박물관"이 있어 교육 및 관광 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설 및 환경 규제

주변 지역의 개발 과정에서 이천, 광주 등 인접 지자체와 화장장, 소각장 등 혐오시설 설치를 둘러싼 지역 간 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 본건 소재지 자체에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 생산관리지역 등 환경 규제가 적용되는 지역임을 인지해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요

목록 3, 4, 5번 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '묵전' 상태입니다. 이에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 내부 미확인

현장 조사 시 건물 내부 확인이 불가하여, 내부 상태, 설비, 하자 여부 등을 파악할 수 없습니다. 입찰 전 현장 재확인 또는 관련 정보 수집이 필요합니다.

* 제시외 물건 매각 제외

토지 지상의 컨테이너, 판넬조 구축물, 비닐하우스 등은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 추후 철거 또는 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있으나, 본 경매 절차와는 무관합니다.

* 토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 여주시 단현동에 위치한 생산관리지역의 근린시설로, 토지 면적이 넓어 향후 활용 가능성이 있습니다. 인근 여주곤충박물관 및 테마파크 개발은 지역 활성화와 함께 상업 시설의 잠재적 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 그러나 일부 토지의 '묵전' 상태, 농지취득자격증명 필요성, 건물 내부 미확인 등은 투자 전 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 모든 권리 관계는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 호재

여주곤충박물관 및 곤충산업테마파크 조성으로 인한 관광 및 지역 활성화 기대 효과.

* 넓은 토지 면적

4964㎡의 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 증축, 재개발 등 다양한 활용 가능성 보유.

* 상업 시설 잠재력

근린생활시설로 활용 가능한 건물과 생산관리지역의 토지 특성을 고려한 사업 확장 잠재력.

* 권리 관계 명확

인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 낙찰 후 소유권 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,880,359,250원입니다.

주요 고려 사항은 다음과 같습니다.

- 농지취득자격증명 관련 위험 요소 (미제출 시 매수보증금 몰수)

- 건물 내부 미확인으로 인한 리스크 (잠재적 수리 비용 발생 가능성)

- 생산관리지역의 각종 개발 제한 사항

- 인근 지역 부동산 시세 및 유사 상업 시설의 거래 사례 분석 필요

상기 위험 요소를 고려하고, 현장 조사를 통한 건물 내부 상태 확인 및 농지 관련 행정 절차 확인을 전제로, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 인근 부동산 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.