나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경120 [2] 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 영등포구 문래동1가 소재 '서울영등포초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환 경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대 체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제5층 제503호, 제6층 제601호 및 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2023-10-04) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

[일련번호 가, 나 다] 공히, 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대 주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4m내외 및 남측으로 약 2m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 2] 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가 축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등 ), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세 부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제6층 제601호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경120 (2)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

토지면적은 13.81㎡ (약 4.18평)이며, 건물면적은 22.48㎡ (약 6.80평)입니다.

감정가는 289,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 문래동1가에 위치한 '서울영등포초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 약 4m, 남측으로 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

말소기준권리인 강구수산업협동조합의 근저당(2024.02.20.) 이하의 권리들은 매각으로 인해 말소됩니다.

그러나, 본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 이는 인수되는 권리에 해당합니다.

등기부등본 상 확인된 주택임차권은 전소라 씨(2026.03.12. 접수, 보증금 190,000,000원)이며, 확정일자 및 배당요구 사실이 있습니다.

감정평가서 요약 및 물건명세서상 해당 임차권은 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

또한, 본건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023-12-08

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 한국주택금융공사 승계인

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/임대 정보 JSON 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 거래 사례를 직접적으로 찾기에는 제한적이었습니다.

제공된 데이터 중 가장 유사한 규모인 29.29㎡ (약 8.8평) 규모의 '카사데로사빌'(2024년 건축)은 2026년 7월 56,500,000원에 거래되었습니다.

다른 거래 사례들은 면적이 더 크거나 건축 연도가 오래된 편이며, 거래 금액 또한 다양하게 나타나 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 289,000,000원이지만, 최근 유사 규모의 거래 사례와 비교했을 때 상당한 차이가 있습니다. 이는 본건의 신축 연도(2023년 사용승인) 및 지역 내에서의 개별적인 가치 평가가 반영된 것으로 판단됩니다.

따라서, 실제 시장 가치 판단 시 주변 시세와 더불어 본건의 개별적인 장단점을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 2023년 10월 4일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 속합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 서울영등포초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역으로 분류되며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 여러 법적 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(전 )의 존재입니다.

전소라 씨의 보증금 190,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 금액이며, 이는 낙찰 후 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

해당 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면 등기부상 말소되지 않고 매수인에게 승계되므로, 실제 인수해야 할 금액을 정확히 파악하고 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사용승인이 비교적 최근에 이루어진 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 초등학교와 다양한 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

하지만, 190,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금 인수 의무가 존재하여, 이를 감안한 투자 전략 수립이 필수적입니다.

감정가 대비 인수되는 임차 보증금의 비율이 상당하므로, 해당 금액을 추가로 부담하더라도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 현대적인 주거 환경 제공

* 초등학교 및 각종 편의시설 인접으로 안정적인 주거 수요 기대

* 선순위 임차인 인수 금액을 고려한 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 가능성

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금(190,000,000원)을 제외한 예상 입찰가를 산정하기 위해 감정가에서 해당 금액을 차감할 수 있습니다.

이는 낙찰자가 해당 임차인에게 지급해야 할 금액을 고려했을 때, 실질적으로 건물 자체에 투입할 수 있는 최대 금액의 기준점이 됩니다.

(감정가) - (인수 보증금) = (예상 입찰가 산정 기준)

289,000,000원 - 190,000,000원 = 99,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가 산정 기준은 99,000,000원입니다.

다만, 이는 단순히 인수 보증금을 제외한 계산이며, 실제 입찰 시에는 해당 금액 이상으로 진행될 가능성이 높으므로, 반드시 주변 시세, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.