나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경120 [3] 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 영등포구 문래동1가 소재 '서울영등포초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환 경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대 체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제5층 제503호, 제6층 제601호 및 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2023-10-04) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

[일련번호 가, 나 다] 공히, 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대 주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4m내외 및 남측으로 약 2m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 2] 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가 축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등 ), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세 부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경120 (3)

소재지: 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제6층 제603호 (신주소: 서울특별시 영등포구 도영로11길 8-6)

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원

토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

토지지분: 13.5㎡ (약 4.08평)

건물면적: 21.04㎡ (약 6.36평)

건물지분: 21.04㎡ (약 6.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2023년 10월 4일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 문래동1가에 소재한 '서울영등포초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 대체로 양호합니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

도로상태: 본건은 서측 약 4미터, 남측 약 2미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

혐오시설: 현장 조사 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 영등포구 내 과거 자원순환센터 등이 주민 편의 공간으로 개선된 사례가 있으며, 유수지와 같은 시설의 경우 환경적 관리가 중요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2024년 2월 20일 접수, 강구수산업협동조합, 채권액 798,000,000원)

인수되는 권리:

* 을5 주택임차권 (2025년 11월 26일 접수, 임차인 이활, 권리금액 185,000,000원)

"말소: 인수"로 기재되어 있으며, 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(2025.11.26. 접수, 임차인 이활)는 임차보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 아니함"이라는 내용이 명시되어 있어, 매수인은 해당 보증금 185,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

말소되는 권리: 갑1 소유권보존, 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 을2 근저당권, 을3 근저당권, 갑6 가압류, 을4 근저당권, 갑7 임의경매, 갑8 압류 등은 모두 말소 기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸됩니다.

채권자: 엠에스에이치제삼차유동화전문 (갑7 임의경매 채권자)

임차인 현황:

* 임차인: 이활 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023년 11월 23일, 대항력 있음)

* 임차인: 이활의승계인한국주택금융공사 (보증금 185,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 11월 23일, 확정일자 2023년 10월 25일, 배당신고일자 2025년 11월 26일, 대항력 있음)

인수 보증금 합계: 185,000,000원 (을5 주택임차권)

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 15일, 도림동 30-0번지 소재 연립주택(1985년식, 81.61㎡)이 90,000만원(9억원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 1102.7만원)

* 2026년 7월 10일, 도림동 141-28번지 소재 신축 다세대주택(2024년식, 29.29㎡)이 56,500만원(5.65억원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 192.9만원)

* 2026년 7월 6일, 도림동 205-41번지 소재 다세대주택(2002년식, 49.17㎡)이 43,000만원(4.3억원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 87.4만원)

종합 분석:

본건은 2023년식 신축 다세대주택(21.04㎡)으로, 유사한 조건의 2024년식 신축 다세대주택(29.29㎡)이 2026년 7월 10일 56,500만원(5.65억원)에 거래된 사례가 가장 근접합니다. 이를 기준으로 ㎡당 약 192.9만원 수준으로 추정할 때, 본건의 적정 시세는 약 405,830,000원(21.04㎡ * 192.9만원/㎡) 내외로 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: '서울영등포초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 편리하고, 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 지역 내 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 아파트 및 다세대주택이 함께 분포하는 도림동 일대의 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인의 존재: 보증금 185,000,000원 인수 부담은 투자 결정에 있어 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 금액은 매수인이 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

유동화 물건 및 공동담보: 이러한 특수 물건 정보는 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 명도 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 높은 인수 보증금 비율: 신축 건물이지만, 감정가(287,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금(185,000,000원)의 비율이 매우 높아, 순수 투자 가치 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 최신 건물 상태라는 장점이 있습니다. 또한, 소형 평형으로 1인 가구의 주거용 또는 소형 임대 수익용으로 고려될 수 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 선순위로 존재하는 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 부담액을 크게 증가시키므로, 투자 수익률 계산 시 반드시 고려되어야 합니다. 유동화 물건, 공동담보 등 복합적인 권리 관계도 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 준공으로 건물의 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

소형 평형: 1인 가구 실수요자 또는 소형 주택 투자자에게 매력적인 물건입니다.

입지: 영등포구 도림동은 도심 접근성이 우수하며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 287,000,000원

인수 보증금: 185,000,000원

시장 조사에 따른 적정 시세 추정: 약 405,830,000원 (㎡당 약 192.9만원 적용)

매수인의 총 부담 가능 금액: 약 405,830,000원 (적정 시세) - 185,000,000원 (인수 보증금) = 220,830,000원

상기 분석을 바탕으로, 인수 보증금 185,000,000원을 별도로 부담하는 조건 하에서, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상 시세와 인수 보증금을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 경쟁 정도와 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.