나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13708 [2] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제15층 제1517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철1호선 및 7호선 가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔,아파트형 공장 및 지원센터,공장 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역(구로디지털단지역 등)이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브 지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제4층 제420호(기호1),제15층 제1517호(기호2),제13층 제1307호(기호3),제11층 제1107호(기호4) , 제7층 제718호(기호5)(사용승인일;2017.11.27)로서 외벽;복합판넬 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 기호1~5 공히 업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,지상 및 지하 주차장설비,화재탐지 및 경보설비,소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로,업무시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m~16m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및 군사시럭 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(학강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13708 (2)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제15층 제1517호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

* 토지지분: 8.69㎡ (약 2.63평)

* 건물면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 건물지분: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건축물 사용승인일: 2017년 11월 27일

* 건축물 연면적: 24,993.23㎡

* 토지 면적 (대지권): 5,396.70㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북서측으로 폭 약 15m~16m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 (가산동)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 6월 8일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)입니다.

* 주요 권리사항:

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 주택임차인 이승용(전입/확정일자: 2022년 8월 5일, 보증금 34,000,000원)은 대항력이 없으며, 해당 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 다수의 압류 및 근저당권이 존재하나, 모두 말소기준권리 이하의 권리로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매수인이 인수하는 권리:

* 물건명세서상 토지 을구 1번 지상권설정등기(2017년 12월 6일 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 부분은 추가적인 검토 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리분석 요약: 총 3,874,000,000원의 등기부채권 총액이 존재하나, 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다. 단, 지상권 설정 등기는 인수 대상입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지로, 다수의 기업체와 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있습니다.

* 주변 시설: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구에 속해 있어 유동 인구가 많습니다.

* 업종 분포: 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대형 마트, 백화점(마리오아울렛 등), 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주차: 건물 내에 충분한 주차 공간(실내 269대, 실외 44대)이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 인수: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 합니다. 지상권의 내용, 범위, 존속기간 등을 정확히 파악하여 추가적인 비용 부담이나 이용 제한이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 물건은 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지법) 등 다수의 법규에 따른 제한을 받고 있습니다. 또한, 최근 갱신된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 및 아파트 관련 허가구역 지정 사항도 고려해야 합니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행되었으므로, 복잡한 권리관계나 채권 채무 관계가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 정보 분석 결과, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 편의성과 배후 수요가 우수합니다.

* 건축한 지 얼마 되지 않은 신축급 건물(2017년 사용승인)이며, 면적은 16.61㎡ (약 5.02평)입니다.

* 권리분석상 인수할 보증금은 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 지상권의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가는 120,000,000원이며, 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 가산디지털단지역 도보 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 풍부한 배후 수요: 가산디지털단지 내 다수의 IT 기업 및 산업체 종사자들을 대상으로 한 임대 수요 확보 용이.

* 소형 면적: 16.61㎡의 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 법인 사업자의 임대 선호도 높음.

* 쾌적한 주거/업무 환경: 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 및 현대적인 편의 시설 구비.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 (2026년 5월 기준): 94,500,000원 ~ 115,000,000원 범위로 확인됩니다.

* 본 건의 감정가는 120,000,000원입니다.

* 고려사항:

* 매수인이 인수해야 하는 지상권 부담이 존재하며, 이는 잠재적인 비용 발생 요인입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 매수인의 인수 부담이 없습니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 거래 최고가(115,000,000원)와 감정가(120,000,000원)를 고려하고, 지상권 인수 부담을 보수적으로 반영하여 산정합니다.

* 지상권 인수 비용 및 권리 가치 하락분을 감안할 때, 시세 하단부 또는 감정가 대비 약 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과와 지상권 상세 내용을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 본 분석을 바탕으로 한 보수적인 예상 입찰가는 약 105,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.