나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13708 [4] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제11층 제1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철1호선 및 7호선 가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔,아파트형 공장 및 지원센터,공장 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역(구로디지털단지역 등)이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브 지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제4층 제420호(기호1),제15층 제1517호(기호2),제13층 제1307호(기호3),제11층 제1107호(기호4) , 제7층 제718호(기호5)(사용승인일;2017.11.27)로서 외벽;복합판넬 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 기호1~5 공히 업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,지상 및 지하 주차장설비,화재탐지 및 경보설비,소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로,업무시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m~16m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및 군사시럭 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(학강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13708 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제11층 제1107호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 219,000,000원

토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

건물면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (HFI 3 EU 동화전문유한회사)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물 사용승인일: 2017년 11월 27일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 비즈니스 활동과 생활 편의시설이 복합된 입지를 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 서부간선도로와 인접하고 대중교통수단(노선버스정류장, 지하철역) 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (HFI 3 EU 동화전문유한회사)입니다.

말소기준권리는 2018년 6월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권금액 3,840,000,000원)이며, 이보다 늦게 설정된 대부분의 권리(압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 3,840,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 김 씨가 보증금 34,000,000원, 차임 550,000원에 거주 중이나, 전입일자(2022-08-02) 대비 확정일자(2024-09-23) 및 배당신고일자(2025-12-18)를 고려할 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 중요: 물건명세서상 토지 을구 1번의 지상권설정등기(2017년 12월 6일 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이 됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 가산동 일대는 G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)로 불리며, IT, 패션, 제조, 물류 등 다양한 산업이 집적된 첨단 산업단지입니다.

오피스텔, 아파트형 공장, 지식산업센터와 더불어 근린생활시설이 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요가 꾸준하며, 업무 및 상업 기능이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역을 도보 및 대중교통으로 이용 가능하며, 서부간선도로 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장, 다양한 근린생활시설(상점, 식당, 은행 등)이 풍부하여 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 최우선 리스크: 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권 설정 등기가 존재합니다. 지상권의 존속 기간, 지료, 갱신 조건 등 구체적인 내용에 따라 향후 재산권 행사에 상당한 제약이 발생하거나 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 해당 지상권의 상세 내용을 파악하고 법률적 검토를 거쳐야 합니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡하고 경매 절차가 까다로울 수 있습니다.

도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으나, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 추가적인 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 인근의 신축 오피스텔로 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 지상권이라는 치명적인 권리가 존재하여, 이는 부동산의 실질 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중대한 위험 요인입니다. 지상권의 상세 내용을 확인하지 않고 투자할 경우 예상치 못한 금전적 손실 및 법적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지라는 주요 업무지구 내에 위치하여 직주근접 수요가 존재합니다.

2017년 준공된 비교적 신축 건물의 오피스텔입니다.

지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역을 이용할 수 있는 교통 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 같은 건물(가산대명벨리온) 내 유사 면적(전용면적 약 16.61㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 9천4백5십만원에서 1억 1천5백만원 사이에서 거래된 내역이 있습니다. 본건의 건물면적은 30.57㎡(약 9.25평)으로, 이를 감안할 때 해당 실거래가 수준에서 비례적으로 환산 시 약 1억 9천2백5십만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

하지만, 감정가(2억 1천9백만원)는 최근 실거래가보다 상당히 높은 수준이며, 더욱이 매수인이 인수해야 하는 지상권의 존재는 본건의 가치를 현저히 하락시키는 요인입니다. 지상권의 상세 조건(존속기간, 지료 등)을 알 수 없으므로 정확한 가치 산정은 어려우나, 통상적으로 이러한 권리는 부동산 가치에 매우 부정적인 영향을 미칩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하되, 인수해야 할 지상권의 위험성을 감안하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 1억 3천만원 내외로 제안합니다. 이는 감정가 대비 낮은 수준이지만, 지상권의 불확실성을 감안한 보수적인 접근입니다. 입찰 결정 전 반드시 지상권의 상세 내용에 대한 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.