나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13708 [5] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제7층 제718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철1호선 및 7호선 가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔,아파트형 공장 및 지원센터,공장 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역(구로디지털단지역 등)이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브 지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제4층 제420호(기호1),제15층 제1517호(기호2),제13층 제1307호(기호3),제11층 제1107호(기호4) , 제7층 제718호(기호5)(사용승인일;2017.11.27)로서 외벽;복합판넬 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 기호1~5 공히 업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,지상 및 지하 주차장설비,화재탐지 및 경보설비,소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로,업무시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m~16m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및 군사시럭 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(학강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13708 (5)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제7층 제718호

건물 구조: 철근콘크리트조, 지하 3층/지상 16층 건물 내 제7층 제718호

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2017년 11월 27일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 119,000,000원

토지 면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

건물 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

총 면적: 25.30㎡ (약 7.65평)

전용 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 6월 8일자 중소기업은행 근저당권(금 3,840,000,000원)입니다.

소유권보존등기: 2017년 12월 6일 (주식회사월드파트너스)

신탁등기말소: 2018년 6월 8일

소유권이전청구권가등기: 2018년 8월 1일 (김진한) - 말소되지 않았습니다.

이후 각종 압류(용인세무서, 국민건강보험공단, 서울특별시)는 모두 말소되었습니다.

본 경매개시결정등기(에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사, 2025년 12월 8일) 역시 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,840,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 34,000,000원

차임: 320,000원

전입/사업자등록일: 2021년 3월 22일

확정일자: 2021년 3월 22일

배당신고일자: 2026년 1월 21일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금을 우선 변제받지 못하며, 배당순위에 따라 배당받을 금액이 없을 경우 인수될 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 토지 을구 1번 지상권설정등기(2017년 12월 6일 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔/상업시설 밀집도

본건이 소재한 가산동 일대는 서울 서남부의 대표적인 IT 및 산업단지 지역으로, 다수의 오피스텔, 아파트형 공장, 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 및 직장인 수요가 풍부합니다.

가산대명벨리온은 해당 지역의 주요 오피스텔 건물 중 하나로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

4.2. 건물 가치 및 잠재력

최근 실거래가: 2026년 5월, 9층(9,450만원), 11층(1억 1,500만원), 8층(1억 1,500만원)에 거래가 있었습니다.

이를 고려할 때, 본건(7층)의 감정가 119,000,000원은 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

다만, 2017년식 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 가산디지털단지역을 중심으로 다양한 상업 시설, 금융기관, 편의점, 식당가 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

대형 쇼핑몰(마리오아울렛 등) 및 영화관 등도 인근에 위치합니다.

5.2. 기타

건물 내 자체 주차 시설을 갖추고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다.

특히, 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역(2026년 8월 25일까지) 및 아파트/지정기간(2026년 12월 31일까지) 지정되어 있어 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 특이사항

매수인이 인수해야 하는 지상권이 존재하여 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 지상권의 상세 내용은 반드시 확인해야 합니다.

등기부상 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않은 점도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 직장인 수요가 풍부한 지역에 위치합니다.

비교적 최근 연식의 건물이나, 매수인이 인수해야 하는 지상권 설정 등기 및 말소되지 않은 가등기 존재는 잠재적 리스크 요인입니다.

감정가는 최근 시세와 유사하나, 인수되는 권리 부담을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건 및 풍부한 임대 수요: 가산디지털단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 역세권 오피스텔: 지하철역과의 접근성이 뛰어나 투자 가치 상승 요인.

* 소형 면적: 16.61㎡ (약 5평)의 전용면적으로 초기 투자 부담이 적고 임대 회전이 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

최근 실거래가 (2026년 5월): 9,450만원 ~ 11,500만원

본건은 7층으로, 최근 거래된 8층 및 9층(11,500만원, 9,450만원)을 고려 시, 시세는 1억원 초반대로 형성되어 있습니다.

인수되는 지상권 부담 및 말소되지 않은 가등기를 고려하면, 낙찰 후 추가적인 법률적, 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 감정가 119,000,000원 대비 80%~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 95,200,000원 ~ 107,100,000원

최종 고려 입찰가: 100,000,000원 내외 (인수되는 권리 등을 감안한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.