나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13708 [3] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제13층 제1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철1호선 및 7호선 가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔,아파트형 공장 및 지원센터,공장 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역(구로디지털단지역 등)이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브 지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제4층 제420호(기호1),제15층 제1517호(기호2),제13층 제1307호(기호3),제11층 제1107호(기호4) , 제7층 제718호(기호5)(사용승인일;2017.11.27)로서 외벽;복합판넬 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 기호1~5 공히 업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,지상 및 지하 주차장설비,화재탐지 및 경보설비,소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로,업무시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m~16m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및 군사시럭 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(학강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 금천구 가산동 776번지에 위치한 가산대명벨리온 오피스텔 제13층 제1307호입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 지분 면적은 15.99㎡ (약 4.84평)이며, 건물 전용 면적은 30.57㎡ (약 9.25평)입니다. 본 건물은 2017년 11월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 16층, 지하 3층 건물입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정평가액은 219,000,000원입니다. 본 경매는 서울남부지방법원 2025타경13708 (3) 사건으로, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.4. 특이사항

본 물건은 유동화 물건이며, 공동 담보로 설정된 특수 물건 정보가 있습니다.

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역(구로디지털단지역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2018년 6월 8일 접수된 중소기업은행 근저당(을1)이며, 채권액은 3,840,000,000원입니다. 이 외 다수의 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 소유권이전청구권가등기(갑4, 강은서)는 말소 예정 표시가 없어 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 한솔이(한 )는 2021년 9월 10일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 90,000,000원, 차임 300,000원입니다. 배당 신고일자는 2025년 2월 19일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약 상으로는 명확히 기재되어 있지 않으나, 물건명세서에 의하면 토지 을구 1번의 지상권설정등기(2017년 12월 6일 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가치와 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

현재까지 파악된 바로는 소멸되지 않는 권리로 토지 지상권이 있으며, 소유권이전청구권가등기의 말소 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

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4.1. 주변 상권

본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 중심부로서, IT, 첨단 제조업, 물류 관련 기업들이 밀집한 대한민국의 대표적인 산업 클러스터입니다. 다양한 오피스텔, 상업 시설, 지원센터 등이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 편의 및 생활시설

가산디지털단지역 인근으로 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등), 영화관, 다양한 외식업체 및 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 아파트형 공장과 오피스텔이 많아 직장인 수요가 높습니다.

4.3. 주변 개발 계획

가산디지털단지 지역은 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 이루어지고 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

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5.1. 법률 및 규제 리스크

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, (학강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수 주체 및 용도에 따라 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 권리관계 리스크

등기부상 소유권이전청구권가등기(갑4)의 말소 여부가 불분명하며, 가장 중대한 리스크는 토지에 설정된 지상권(을1)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 지상권의 내용에 따라 재산권 행사에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 리스크

주요 검색 결과상으로 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 대규모 산업단지 인근의 소음, 교통량 증가 등 일반적인 도시 환경의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

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본 물건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2017년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가(219,000,000원)가 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가(약 94,500,000원 ~ 115,000,000원) 대비 현저히 높아 가격 괴리가 있습니다. 더불어, 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권은 물건의 가치와 활용성을 크게 저하시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

7. 투자 포인트

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* 가산디지털단지역 초역세권의 탁월한 입지 조건

* 활발한 비즈니스 단지 내 위치로 인한 높은 임대 수요 잠재력

* 상대적으로 신축인 건물 상태 (2017년 사용승인)

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

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8.1. 최근 시세 동향

제공된 JSON 데이터에 따르면, 동일 건물(가산대명벨리온) 내 전용면적 약 16.61㎡(약 5.02평) 오피스텔의 최근 실거래가는 2026년 5월 기준 94,500,000원에서 115,000,000원 사이로 파악됩니다. 이는 평당 약 5,690,000원에서 6,920,000원 수준입니다.

8.2. 시세 분석

본건은 전용면적이 약 30.57㎡(약 9.25평)으로, 최근 거래된 물건보다 두 배 가까이 크지만, 제공된 시장 가격 수준을 감안할 때 감정가(219,000,000원)는 현재 시장 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 만약 본건의 평당 가격이 더 작은 평수의 최고가(약 6,920,000원/㎡)를 적용하더라도, 30.57㎡ 기준으로는 약 211,540,000원이 산출되어 감정가 수준에 근접합니다. 그러나 실제 거래가가 1억원 초반대에 형성되어 있음을 감안하면, 감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성되어 있다고 판단됩니다.

8.3. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 토지 지상권으로 인한 위험과 시장 시세 대비 높은 감정가를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으므로, 이는 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

최근 실거래가 수준(약 1억 1천만원)을 본건의 면적(30.57㎡)에 맞춰 단순 비례 적용하면 약 2억 1천만원 이상이 될 수 있으나, 이는 지상권 등 위험 요소를 간과한 산정입니다. 지상권으로 인한 가치 하락 및 사용 제약을 고려하여, 일반적인 시장 가격의 60~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 검토할 것을 권유합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태 및 지상권의 구체적인 내용을 파악하고, 전문가와 상담 후 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.