나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30095 [4] 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지1동 9층921호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 부발읍 아미리 소재 ""SK하이닉스"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 국도주변
상가지대로서, 중고층규모의 업무용 및 상업용건물 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통편의는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 8층,9층,16~18층 중 일부로서,
외벽 : 석재 붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임, 실내 인테리어 마감.
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

기호1~7 공히 생활숙박시설 객실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비, 냉,
난방설비, 지하주차장 등 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 ""상업용(숙박시설)건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3에 소재한 이천 삼성 홈 프레스티지 1동 9층 921호에 대한 경매 물건입니다. 사건번호는 여주지원 2025타경30095 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 해당 호실은 숙박시설로 이용 중이며, 감정가는 180,000,000원입니다.

토지 면적은 2.82㎡ (약 0.85평)이며, 건물 전용 면적은 24.32㎡ (약 7.36평)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2019년 11월 15일에 사용 승인되었습니다. 해당 건물은 총 20층 중 9층에 위치하며, 건물 연면적은 30,432.08㎡입니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다. 채권자는 엠OOOOOOOO입니다. 본 물건은 공동담보로 진행되며, 토지에 대하여 별도의 등기(지상권 설정)가 있다는 점이 주의사항입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 국도변 상가지대로 형성되어 있으며, 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물들이 소재하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다. 물건지 남동측으로는 노폭 약 20미터, 북동측으로는 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 대기업인 SK하이닉스가 위치하여 관련 상업 시설 및 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 일반적인 상업 지역 및 대기업 인근 지역 특성을 고려할 때, 즉각적인 혐오시설 존재 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 반드시 현장 답사를 통한 주변 탐문 및 상세 지적도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준 권리는 2020년 3월 25일에 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이 외 등기부등본에 기재된 대부분의 권리(압류, 가압류, 근질권, 임의경매 개시 결정 등)는 말소기준 권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 1,994,262,900원입니다.

다만, 본 건의 가장 큰 특징이자 주의해야 할 점은 토지에 대하여 별도의 등기(을구 5번 지상권 설정 등기, 2019년 11월 8일 접수)가 존재한다는 것입니다. 이 지상권 설정 등기는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이므로, 향후 물건을 취득하신 후에도 해당 지상권의 내용에 따라 권리 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 현황 정보에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 임대 관계가 미상이라도 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 월세, 보증금 등에 대한 예상치 못한 부담금이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 임차인 현황을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 SK하이닉스 인근에 위치한 상업지역에 속해 있어, 해당 기업 종사자들을 비롯한 잠재적인 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 국도변에 발달한 상가지대로서, 다양한 업무 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 또한 상당할 것으로 보입니다. 숙박시설 용도로서의 임대 수익 창출 잠재력이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

차량으로의 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다. SK하이닉스와 같은 대기업이 인접해 있어 관련 상업 시설, 편의 시설, 병원, 식당 등 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 토지에 설정된 지상권 설정 등기입니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않아 소유권 행사에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 권리 분석 시 최우선으로 고려해야 합니다.

또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유 현황 및 잠재적 임차 부담금 발생 가능성에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다.

마지막으로, 도시지역 내 일반상업지역, 방화지구, 자연보전권역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

이천 삼성 홈 프레스티지 921호는 SK하이닉스라는 확실한 배후 수요가 있는 입지에 자리한 숙박시설 물건입니다. 상업지역에 위치하여 향후 상권 발전 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

그러나 토지에 설정된 소멸되지 않는 지상권 등기와 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 해당 위험 요소를 면밀히 검토한 후에 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

SK하이닉스와 같은 대규모 산업단지가 인접해 있어, 관련 종사자들을 대상으로 하는 숙박 시설로서의 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

전용 면적이 24.32㎡로 소형 숙박시설에 해당하므로, 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능하다는 장점이 있습니다.

상업지역에 위치하여 향후 이 지역의 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 180,000,000원을 기준으로 하되, 이하 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가는 최초 평가액이므로, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 최근 낙찰가율을 반드시 참고해야 합니다.

토지의 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 이로 인한 실질적인 가치 하락 또는 활용 제약을 충분히 분석하고 입찰가에 반영해야 합니다.

임차인 현황이 미상인 점을 감안하여, 예상치 못한 임차 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

상기 위험 요소들을 충분히 인지하고, 각 권리 및 실제 현황 분석을 통해 예상 수익률을 계산한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.