나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30095 [2] 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지1동 8층806호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 부발읍 아미리 소재 ""SK하이닉스"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 국도주변
상가지대로서, 중고층규모의 업무용 및 상업용건물 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통편의는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 8층,9층,16~18층 중 일부로서,
외벽 : 석재 붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임, 실내 인테리어 마감.
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

기호1~7 공히 생활숙박시설 객실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비, 냉,
난방설비, 지하주차장 등 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 ""상업용(숙박시설)건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2025타경30095 (2)

1.2. 소재지

경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지 1동 8층806호

1.3. 건물명, 동, 호수

이천 삼성 홈 프레스티지 1동 8층806호

1.4. 용도

숙박시설

1.5. 감정가

183,000,000원

1.6. 토지면적

2. 82㎡ (약 0.85평)

1.7. 건물면적

24. 32㎡ (약 7.36평) - 전용면적

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 국도변 상가지대로 형성되어 있으며, 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물들이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 평지이며, 현재 "상업용(숙박시설) 건부지"로 이용 중입니다.

2.5. 인접도로 상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 채권자

엠씨아이대부주식회사 (근저당 및 임의경매 신청 채권자)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (2020년 03월 25일 접수)

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권보존 (2019-11-21) - 이우디앤디주식회사

* 근저당 (2020-03-25) - 엠씨아이대부주식회사 (1,195,200,000원) - 말소기준

* 압류 (2020-09-02) - 이천세무서장 (말소)

* 압류 (2020-10-15) - 이천시 (말소)

* 가압류 (2021-05-04) - 믿음신용협동조합 (100,000,000원) (말소)

* 가압류 (2022-02-22) - 김은희 외 2명 (699,062,900원) (말소)

* 근저당권부채권근질권설정 (2024-10-23) - 느티나무제삼차유한회사 (1,195,200,000원) (말소)

* 임의경매 (2025-01-16) - 엠씨아이대부주식회사 (928,429,863원) (말소)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,994,262,900원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지에 관하여 별도등기가 있습니다. 을구5번 지상권설정등기(2019.11.08. 제49206호)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 이천시 부발읍 아미리 일대는 SK하이닉스 이천캠퍼스와 인접하여 관련 산업단지 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 배후 상권이 형성되어 있습니다. 국도변에 위치하며 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 유사 시설 경쟁 현황

주변에 다수의 숙박시설 및 상업용 빌딩이 소재하여 경쟁 환경이 존재합니다.

4.3. 잠재적 수요층

SK하이닉스 및 인근 산업단지 근로자, 출장객, 비즈니스 방문객 등을 주요 수요층으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.2. 주변 편의시설

주변 국도변 상가지대에 다양한 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대형마트나 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 주거 환경

본건 건물 자체는 숙박시설 용도이며, 주변으로는 아파트 단지 및 기타 상업용 건물들이 혼재되어 있습니다. 인근에 공원 등 녹지 공간도 일부 확인됩니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축산 농가 등)은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (지상권) 인수 문제

가장 큰 리스크는 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 향후 건물 이용이나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으며, 이에 대한 정확한 가치 평가 및 인수 비용 산정이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크

임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주하거나 영업 중인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

6.3. 권리 분석 복잡성

등기부 상 다수의 권리들이 말소되었으나, 말소기준권리와 별도로 인수해야 하는 지상권 등 복잡한 권리관계가 존재하므로 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.4. 지역 상권 변동 가능성

주요 수요층이 SK하이닉스 등 산업단지에 집중되어 있어, 해당 산업단의 경기 변동이나 정책 변화에 따라 상권의 안정성이나 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 SK하이닉스 인근에 위치한 숙박시설로, 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 위치 및 교통 여건도 양호합니다. 그러나 토지에 설정된 지상권이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 이 지상권으로 인한 제약을 면밀히 파악하고, 인수 비용을 감안한 합리적인 투자를 결정해야 합니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 명도 시 변수가 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* SK하이닉스 등 산업단지 관련 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

* 현 감정가 대비 시세 조사를 통해 실제 투자 가치 판단 필요.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 183,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 해당 물건의 실제 가치, 인수해야 할 지상권으로 인한 제약 및 예상 비용, 명도 비용, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향은 없습니다. 구체적인 예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치 및 경쟁 물건 분석, 권리 관계에 대한 추가적인 심층 조사 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.