나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30095 [6] 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지1동 17층1725호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 부발읍 아미리 소재 ""SK하이닉스"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 국도주변
상가지대로서, 중고층규모의 업무용 및 상업용건물 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통편의는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 8층,9층,16~18층 중 일부로서,
외벽 : 석재 붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임, 실내 인테리어 마감.
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

기호1~7 공히 생활숙박시설 객실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비, 냉,
난방설비, 지하주차장 등 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 ""상업용(숙박시설)건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 여주지원 2025타경30095 (6)

* 소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지 1동 17층 1725호

* 건물명: 이천 삼성 홈 프레스티지

* 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 5층, 지상 20층 중 17층

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 면적 정보

* 토지 지분 면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

* 건물 전용 면적: 24.32㎡ (약 7.36평) (분양면적은 별도 명시되지 않음)

* 전체 대지 면적: 1848㎡ (약 559.02평)

* 전체 건축 면적: 1392.39㎡ (약 421.19평)

* 전체 연면적: 30432.08㎡ (약 9209.07평)

* 감정가: 180,000,000원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2019년 11월 15일

* 총 세대수: 535호 (집합건물 전체)

* 공부상 하자 유무: 특이사항 없음

3. 입지조건

4.

* 위치적 강점

* 본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 ""SK하이닉스"" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 해당 지역은 국도변에 위치한 상가지대로, 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물이 다수 소재하고 있어 상업적 가치가 높은 지역입니다.

* 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 환경

* 본건 남동측으로는 노폭 약 20미터, 북동측으로는 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 현황

* 토지는 사다리형의 평지로, 현재 ""상업용(숙박시설) 건부지""로 이용 중에 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

5. 권리분석

6.

* 말소기준권리

* 을1 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2020년 3월 25일 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 분석

* 등기부채권 총액은 1,994,262,900원으로 파악됩니다.

* 소유권보존(갑1), 소유권이전2번신탁등기말소(갑3), 근저당권(을1, 말소기준권리), 압류(갑4, 갑5, 말소), 가압류(갑6, 갑9, 말소), 근저당권부채권근질권설정(을1-3, 말소), 임의경매개시결정(갑12, 말소) 등 다수의 권리들이 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 총 등기부 채권액: 1,994,262,900원

* 인수되는 권리

* 본건 토지에 관하여 별도등기(을구5번 지상권설정등기, 2019.11.08. 제49206호)가 존재하므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 이에 대한 정확한 내용 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* (주의) 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

7. 상권분석

8.

* 주변 상권 현황

* 본건은 SK하이닉스 인근에 위치하며, 국도변을 따라 형성된 상업 및 업무지구 내에 속해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주요 인접 시설

* 대규모 산업단지인 SK하이닉스와 인접하여 관련 종사자 및 배후 수요가 기대됩니다.

* 업종 특성

* 본건의 용도는 숙박시설(생활숙박시설)로, 관광객, 비즈니스 방문객 등을 대상으로 운영 가능한 업종입니다.

* 임대 관계

* 임대 관계는 미상으로, 현재 공실 상태인지 또는 임대 중인지 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

9. 생활정보

10.

* 건물 내부 상태 및 마감

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 실내 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 창호는 하이샷시입니다.

* 편의 및 안전 설비

* 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비 및 소화전 설비, 스프링클러 시설, 승용 승강기(6대), 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차 시설

* 지하 주차장이 마련되어 있어 주차 편의성이 있습니다.

* 주변 편의시설

* 상업지구 내에 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

11. 잠재적 리스크

12.

* 토지 별도등기 (지상권)

* 토지에 관하여 별도로 지상권 설정 등기가 되어 있어, 매각 후에도 해당 권리가 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 물건의 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이에 따라 다른 담보물의 가치 변동이나 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한 사항

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 환경 관련 규제는 향후 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

13. 종합 의견

14.

* 본 물건은 SK하이닉스 인근의 상업지구에 위치한 숙박시설로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 발달해 있어 잠재적 가치가 있다고 판단됩니다.

* 다만, 토지에 설정된 지상권 등기 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지 이용 제한 사항 등은 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계 및 법적 제약을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 현황 조사를 통해 정확한 임차 내역 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

15. 투자 포인트

16.

* 입지 및 교통

* SK하이닉스라는 대규모 산업단지와 인접한 점, 그리고 주요 도로에 접해 있어 차량 및 대중교통 접근성이 우수하다는 점은 큰 장점입니다.

* 주변 개발 호재

* SK하이닉스를 중심으로 한 지역 개발 및 산업 단지 배후 수요를 고려할 때, 숙박시설로서의 안정적인 운영 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 용도 적합성

* 숙박시설로서 상업지역 내 위치의 적합성이 높으며, 주변 환경이 관련 업종 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

17. 예상 입찰가

18.

* 고려사항

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 180,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 권리 분석(특히 토지 지상권) 및 현장 조사를 통한 물건 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요는 없습니다.

* 그러나 토지에 대한 지상권 등기 및 이에 따른 추가 부담 가능성을 반드시 염두에 두어야 하며, 이는 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

* 또한, 공동담보 물건으로서의 특수성도 감안해야 합니다.

* 입찰가 산정 가이드라인

* 정확한 예상 입찰가는 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토와 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실질적인 가치와 리스크를 파악한 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.