나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42275 [1] 경기도 이천시 마장면 표교리 696 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 이천시 마장면 표교리와 이천시 호법면 단천리 일원에 위치한 이천패션물류단지 내에 소재함. 약80만㎡ 규모 이천패션물류단지는 물류센터와 아울렛, 업무시설, 나지. 지원시설, 공공시설 등이 혼재하며, 기호(5) 토지 남동측으로 롯데프리미엄 아울렛 이천점이 영업중임.

교통상황

물류단지 내와 주변으로 프리미엄아울렛로가 조성되어 본건 토지까지 차량 접근이 용이하고, 단지 내 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)은 평탄한 가장형 토지로 단지 지원시설(펌프장) 부지로,
기호(2)는 평탄한 가장형 토지로 단지 지원시설(가압장) 부지로
기호(3)은 완경사지대 부정형 토지로 단지 지원시설(분묘,쓰레기처리시설, 자원순환시설) 부지로,
기호(4)는 평탄한 가장형 토지로 단지 지원시설(분뇨,쓰레기처리시설) 부지로 이용중이며,
기호(5)는 평탄한 사다리형 토지로 아울렛(판매시설)이 소재함.

인접 도로상태

기호(1),(2),(4),(5) 토지는 각각 프리미엄아울렛로에 접하며,
기호(3) 토지는 북서측으로 프리미엄아울렛에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(2) 토지는 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m) 접함, 가축사육제한구역(전부제한지역), 물류단지, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역이며,
기호(3) 토지는 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m) 접함, 가축사육제한구역(일부제한지역), 가축사육제한지역(전부제한지역), 물류단지, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역이며,
기호(4),(5) 토지는 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m) 접함, 가축사육제한구역(일부제한지역), 물류단지, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

기호(1)-(4) 토지 지상 및 지하로 유통단지 지원시설(분묘, 쓰레기처리시설 등), 피트. 배관이 소재하며,
기호(3) 토지 동측으로 타인 소유 일반철골구조 자원순환관련시설 (C동)이 소재하여,
본 건 평가에서는 제시외 시설과 건물 등으로 본건 토지 사용 및 행사에 제한받는 것으로 감안하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1)-(4) 토지는 물류단지 지원시설 부지로 이용중이며,
기호(5) 지상 아울렛건물는 공실 상태로 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 건물은 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로,
외벽은 드라이비트, 일부 치장벽돌 마감,
내벽은 페인트, 내장 타일, 인테리어 마감,
창호는 통창호 또는 샷시 창호임.

기호(6) 건물은 2014년 4월 사용승인되었으며,
A동은 철근콘크리트조 스라브지붕 1층 건물로 내외벽 몰탈위 페인트 마감,
B동은 철근콘크리트조 경사지붕 1층 건물로 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 마감임.

기호(7) 건물은 2014년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 1층 건물로
내외벽 몰탈위 페인트 마감임.

이용상태

기호(5) 지1층은 주차장, 기계실, 전기실, 발전기실, 설비실, 사무실, 하역데크, 계단실,
1층은 5개동(A동-E동) 매장, 휴게실, 화장실, 수유실, 계단실,
2층은 4개동(A,B,D,E 동) 매장, 휴게공간, 계단실,
옥탑1층은 엘리베이터 기계실, 계단실 구조임.

기호(6) A동은 분뇨처리시설로, B동은 사무실로 이용중임.

기호(7)은 분뇨, 쓰레기처리시설로 이용중임.

설비내역

기호(5) 건물은 급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 수변전설비, 발전설비 등이 되어있는 것으로 보임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(5) 판매시설은 공실상태로 영업중인 매장이 없는 상태로 임대관계를 확인하지 못했으며, 내부 구조 및 관리상태 등은 일반건축물관리대장 건축물현황도와 외부 관찰 등으로 확인하였으나, 부대설비 상태는 추후 재확인 요함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2,3,4,7,8 지분매각임
3. 목록1~4 토지 ‘이천패션물류단지’ 단지 기반시설(분뇨 및 하수, 쓰레기처리시설) 부지로 사용 중으로 제시외 지상 및 지하 기반시설 (처리시설 및 배관설비 일체) 등이 소재하나 평가 및 매각 제외하며, 목록1~4 토지는 제시외 단지 기반시설 등으로 본건 토지 사용 및 행사에 제한받는 것으로 감안하여 평가함(감정평가서 참조)
4. 목록3 토지 동측으로 제시외 건물[일반철골구조 자원순환관련시설 (C동)]이 소재하나 타인 소유로 평가 및 매각 제외하며, 목록3은 제시외 건물 등으로 본건 토지 사용 및 행사에 제한받는 것으로 감안하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경42275 (1)

소재지: 경기도 이천시 마장면 표교리 696

용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설

감정가: 20,033,964,970원

토지면적: 12,626.00㎡ (약 3,819.12평)

토지지분: 6,910.3004㎡ (약 2,089.43평)

건물면적: 8,981.61㎡ (약 2,717.14평)

건물지분: 8,832.74㎡ (약 2,671.82평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 분묘기지권, 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각

* 목록1,2,3,4,7,8 지분매각임

* 목록1~4 토지 ‘이천패션물류단지’ 단지 기반시설(분뇨 및 하수, 쓰레기처리시설) 부지로 사용 중으로 제시외 지상 및 지하 기반시설 (처리시설 및 배관설비 일체) 등이 소재하나 평가 및 매각 제외하며, 목록1~4 토지는 제시외 단지 기반시설 등으로 본건 토지 사용 및 행사에 제한받는 것으로 감안하여 평가함(감정평가서 참조)

* 목록3 토지 동측으로 제시외 건물[일반철골구조 자원순환관련시설 (C동)]이 소재하나 타인 소유로 평가 및 매각 제외하며, 목록3은 제시외 건물 등으로 본건 토지 사용 및 행사에 제한받는 것으로 감안하여 평가함(감정평가서 참조)

특수물건정보: 지분매각, 분묘기지권, 유동화물건

2. 입지조건

소재지: 경기도 이천시 마장면 표교리 696 (이천패션물류단지 내)

주위환경: 약 80만㎡ 규모 이천패션물류단지 내에 물류센터, 아울렛, 업무시설, 나지, 지원시설, 공공시설 등이 혼재되어 있으며, 본건 토지 남동측으로는 롯데프리미엄아울렛 이천점이 영업 중입니다.

교통상황: 물류단지 내와 주변으로 프리미엄아울렛로가 조성되어 본건 토지까지 차량 접근이 용이하며, 단지 내 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

형태 및 이용상태:

* 기호(1) 토지는 평탄한 가장형으로 단지 지원시설(펌프장) 부지로 이용 중입니다.

* 기호(2) 토지는 평탄한 가장형으로 단지 지원시설(가압장) 부지로 이용 중입니다.

* 기호(3) 토지는 완경사지대 부정형으로 단지 지원시설(분묘, 쓰레기처리시설, 자원순환시설) 부지로 이용 중입니다.

* 기호(4) 토지는 평탄한 가장형으로 단지 지원시설(분뇨, 쓰레기처리시설) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1),(2),(4),(5) 토지는 각각 프리미엄아울렛로에 접하고 있습니다.

* 기호(3) 토지는 북서측으로 프리미엄아울렛에 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1)-(2) 토지: 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m) 접함, 가축사육제한구역(전부제한지역), 물류단지, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

* 기호(3) 토지: 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m) 접함, 가축사육제한구역(일부제한지역, 전부제한지역), 물류단지, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

* 기호(4),(5) 토지: 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m) 접함, 가축사육제한구역(일부제한지역), 물류단지, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

3. 권리분석

채권자: 하나은행

말소기준권리: 을1 (근저당권, 하나은행, 2014-02-13, 4,800,000,000원)

등기부채권 총액: 12,720,000,000원

토지 등기부 요약:

* 소유권보존: 한국패션유통물류주식회사 (2013-12-27)

* 소유권이전: 주식회사위브플래닝 (2014-01-15, 매매)

* 근저당권 (말소기준): 하나은행 (2014-02-13)

* 근저당권 (말소): 하나은행 (2015-09-02)

* 근저당권 (말소): 주식회사패션아일랜드 (2016-11-17)

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2024-12-09)

* 압류: 이천시 (2025-01-22)

건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사위브플래닝 (2016-05-02)

* 근저당권 (말소기준): 하나은행 (2016-05-02)

* 근저당권 (말소): 하나은행 (2016-05-02)

* 근저당권 (말소): 주식회사패션아일랜드 (2016-11-17)

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2024-12-09)

* 압류: 이천시 (2025-01-22)

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 평가 및 매각에서 제외하는 목록1~4 소재 제시외 단지 기반시설 및 건물에 대하여 법정지상권 성립여부 불분명

4. 상권분석

본 물건은 이천패션물류단지 내에 위치하며, 롯데프리미엄아울렛 이천점과 인접하여 쇼핑 및 유통 관련 상권의 일부를 형성합니다. 또한, 물류단지 내 다양한 시설(물류센터, 아울렛, 업무시설, 지원시설 등)이 혼재되어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 건물(5)은 판매시설(아울렛)로 사용되었으나, 현재 공실 상태로 영업 중인 매장이 없는 상태입니다.

5. 생활정보

교통: 프리미엄아울렛로를 통한 차량 접근이 용이하며, 단지 내 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 롯데프리미엄아울렛 이천점이 인근에 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

기타: 물류단지 내 주거 시설보다는 지원시설 및 상업/유통 시설 중심의 생활 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 향후 협의가 필요합니다.

* 분묘기지권: 토지 이용 및 개발에 있어 분묘기지권에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 시설 및 건물:

* 목록1~4 토지 지상 및 지하에 분뇨, 쓰레기처리시설 등 기반시설이 존재하며, 이는 본건 토지의 사용 및 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

* 타인 소유의 자원순환관련시설(C동)이 목록3 토지 동측에 있어 해당 토지의 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 이러한 제시외 시설 및 건물은 평가 및 매각에서 제외되나, 본건 토지 자체의 활용성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 평가 및 매각에서 제외되는 제시외 단지 기반시설 및 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물(5) 공실 상태: 롯데프리미엄아울렛 이천점 내 판매시설(건물 5)이 공실 상태로 임대 관계 확인이 어려운 점은 잠재적 공실 리스크를 내포합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성은 채권단의 추가적인 관여 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 대규모 부지: 총 면적 12,626.00㎡, 건물 면적 8,981.61㎡에 달하는 대규모 시설로, 소규모 투자자에게는 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천패션물류단지 내에 위치한 대규모 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 현재 분뇨 및 쓰레기처리시설, 펌프장, 가압장 등의 지원 시설 부지로 활용되고 있으며, 롯데프리미엄아울렛 이천점과 인접하여 상업 및 물류 기능이 혼합된 입지를 가지고 있습니다. 권리관계는 하나은행의 근저당이 말소기준권리가 되며, 경매 개시로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 지분매각, 분묘기지권, 제시외 시설로 인한 사용제한, 법정지상권 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 토지 및 건물에 대한 실제 활용 방안 모색 및 인허가 가능성, 주변 시설과의 관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 물류단지 내 핵심 지원시설 부지: 이천패션물류단지 내 필수적인 기반시설 부지로서, 향후 단지 개발 및 운영 계획에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 롯데프리미엄아울렛 인접: 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 상권과의 연계 가능성을 가집니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 현재 분뇨/쓰레기 처리 시설 용도로 활용되고 있으나, 향후 토지 이용 계획 변경 등을 통해 고부가가치 시설로 전환될 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (이는 관련 법규 및 인허가 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외하고 감정가(20,033,964,970원)를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 지분매각, 제시외 시설로 인한 사용 제한, 분묘기지권 등 다수의 리스크 요인을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.