나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6005 [2] 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1(가)-4(라)는 광주광역시 북구 신안동 소재 전대입구 사거리 북측 인근에 위치한
(굿마인드오피스텔) 7층726호, 6층605호, 6층601호, 7층703호 구분건물로서, 주위는 중소규
모의 점포, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

기호1(가)-4(라) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일
반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가)-4(라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 7층726호, 6층605호, 6층6
01호, 7층703호 구분건물로서,
외벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 등,
내벽 : 벽지 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호1(가)-4(라) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호1(가)-4(라) : 본건 소재 건물에 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비
, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) (접합), 상대보호구역(전남
대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사
업법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

- 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경6005 (2)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층 605호

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 손OO

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 6층 605호

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 41,000,000원

토지 면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

토지 지분: 5.3693㎡ (약 1.62평)

건물 면적: 17.44㎡ (약 5.27평)

건물 지분: 17.44㎡ (약 5.27평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 전대입구 사거리 북측 인근에 위치한 (굿마인드오피스텔) 6층 605호입니다. 주위는 중소규모 점포, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트 단지 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

2.3. 1. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시는 소각시설 건립을 추진 중이며, 후보지 주민 간 갈등이 있는 것으로 보도된 바 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조민지

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-14

확정일자: 2022-01-21

배당신고일자: 2024-04-12

대항력: 있음

비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 가압류 (손민정, 2024-05-03 접수, 광주지방법원 2024카단720)

* 인수되는 권리: 주택임차권 (조민지, 35,000,000원, 2024-04-12 접수)

- 본 건 매각으로 인해 을구 7번 임차권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 임차인의 보증금 35,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

- 임차인 조민지는 대항력이 있으며, 보증금 35,000,000원을 인수해야 합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보 물건입니다.

* 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 오피스텔 현황

주변에 중소규모 점포, 주거용 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. 전남대학교 인근으로 대학생 및 젊은층을 위한 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 6월 9일, 25.84㎡ 면적이 56,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 거래가격을 산출하면 약 2,167,182원/㎡ 입니다.

2025년 11월 21일에는 14.79㎡ 면적이 18,000,000원에, 2025년 11월 3일에는 15.82㎡ 면적이 26,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본건의 건물 면적은 17.44㎡ (약 5.27평)으로, 가장 최근의 거래 사례(25.84㎡ 기준)를 적용 시 약 37,792,000원 (17.44㎡ * 2,167,182원/㎡) 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. 전남대학교 인근 지역으로 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

전남대학교 정문이 인근에 위치하여 교육 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

가장 큰 위험 요인은 임차인 조민지 씨의 보증금 35,000,000원 인수 문제입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 입찰가에 보증금 35,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

6.2. 공실 위험

본 물건은 오피스텔로, 공실 발생 시 임대 수익이 없을 수 있습니다. 다만, 전남대학교 인근이라는 입지적 이점은 공실 위험을 상대적으로 낮출 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 오피스텔로, 전남대학교 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 건물의 시장 가치는 약 37,792,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 35,000,000원)이 존재하며, 해당 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 35,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 입찰 시 예상되는 총 취득 비용이 시장 가치 및 본인의 투자 목표에 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 전세사기 피해자 우선매수권 대상 여부도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전남대학교 인근의 우수한 입지로 대학생 및 직장인 임대 수요 기대 가능.

* 비교적 소형 면적으로 높은 회전율 및 투자 용이성.

* 최근 실거래가 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 및 시장 가치를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 37,792,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 선순위 임차인의 보증금 35,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리임을 감안할 때, 총 취득 비용을 시장 가치 수준으로 맞추기 위한 전략적 접근이 필요합니다.

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수되는 보증금

만약 시장 가치 수준(약 38,000,000원)으로 총 취득 비용을 맞춘다고 가정하면,

입찰가 = 시장 가치 - 인수되는 보증금

입찰가 = 38,000,000원 - 35,000,000원 = 3,000,000원

따라서, 위와 같은 시장 가치 기준 접근 시, 예상 입찰가는 약 3,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

이는 감정가 41,000,000원 및 최근 거래 사례와 비교했을 때 매우 낮은 금액이며, 실제 입찰에서는 경쟁이 없을 가능성이 높습니다. 하지만, 인수되는 보증금 부담을 고려한 합리적인 최대 입찰가를 설정하는 데 참고할 수 있습니다.

보증금 미납 및 낙찰 취소 등의 위험을 고려하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.