나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123773 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 153-14 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 "면목역" 및 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택으로서,
외벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일마감 등,
창호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024.9.10.-2029.9.9.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123773 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 153-14 3층302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 중 3층

건축년도: 2003년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 391,000,000원

토지면적: 39.19㎡ (약 11.85평)

건물면적(전용면적): 61.14㎡ (약 18.49평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 "면목역" 및 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.10-2029.9.9, 지목이 도로인 경우에 한함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

을3 근저당 (신한은행, 61,200,000원)

을4 근저당 (신한은행, 44,400,000원)

갑18 가압류 (에스비바이오팜, 186,415,000원)

갑19 가압류 (현대캐피탈, 13,623,172원)

갑22 가압류 (엔에이치농협캐피탈, 10,652,447원)

갑23 강제경매 (에스비바이오팜주식회사, 192,000,000원)

갑24 가압류 (중소기업은행, 27,306,754원)

갑25 가압류 (케이비캐피탈주식회사, 9,153,755원)

갑26 임의경매 (신한은행)

갑27 압류 (서울특별시중랑구)

상기 권리들은 현재 등기부등본상 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인되며, 채무자 겸 소유자의 말소기준권리(을3 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. (권리분석 결과, 현재까지 파악된 내용상 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-10-31

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 강경진

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2008-08-28

대항력: 없음

비고:

* 안복순 (1차)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2008-08-28

확정일자: 2008-08-28

배당신고일자: 2025-01-22

대항력: 있음

비고:

* 안복순 (2차 보증금 증액분)

보증금: 100,000,000원 (1차 증액분 20,000,000원 포함)

전입일자: 2008-08-28

확정일자: 2024-04-04

배당신고일자: 2025-01-22

대항력: 있음

비고:

* 안복순 (3차 보증금 증액분)

보증금: 200,000,000원 (2차 증액분 100,000,000원 포함)

전입일자: 2008-08-28

확정일자: 2008-08-28

배당신고일자: 2025-01-22

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 배당으로 임차보증금 전액을 변제받거나, 법적 해석에 따라 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 세부적인 권리관계 및 배당 순위 분석이 추가로 필요할 수 있습니다. 특히 김 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 미상이므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근으로 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 면목역 주변 상권의 일부를 이용할 수 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 서울특별시 중랑구 면목동 일대 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 2,570만원 ~ 4,350만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 61.14㎡ (약 18.49평)을 고려할 때, 유사 면적대의 주택은 평당 약 2,570만원 수준의 시세를 적용하면 약 4억 7천 5백만원 대의 시가총액이 예상됩니다.

감정가는 3억 9천 1백만원으로, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

다만, 최근 거래된 신축 다세대 주택의 경우 평당 4,200만원 이상의 높은 시세를 보이고 있어, 본건의 건축 연도(2003년)를 감안하여 시세 적용에 신중을 기할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포할 것으로 예상되며, 면목역 인근으로 학원가 등의 이용도 가능합니다.

5.3. 의료시설

면목역 및 인근 지역에 병원, 약국 등 의료 시설 접근이 용이합니다.

참고: 지도 서비스 등을 통한 직접적인 혐오시설 확인 결과는 현재 제공되지 않습니다. 다만, 일반적인 주거 지역 내 위치로 보아 심각한 혐오시설의 존재 가능성은 낮을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인 (김 , 안복순) 존재: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 세부적인 배당 및 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 김 임차인에 대한 확인이 중요합니다.

유동화 물건: 담보권 이전 등 복잡한 금융 거래가 있었을 가능성이 있어, 권리관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축 연도: 2003년식으로, 신축 건물에 비해 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

중복사건: 경매가 중복으로 진행되었거나 진행 중일 수 있어, 낙찰 후 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택으로, 면목역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가가 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 중복사건 및 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 권리 분석 및 명도에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 면목역 인근으로 교통이 편리합니다.

시세 대비 낮은 감정가: 최근 시세 분석 결과, 감정가보다 높은 시장 가치가 예상되어 시세 차익 가능성이 있습니다.

깔끔한 권리관계 (대부분 말소): 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어, 인수할 부담이 적을 것으로 보입니다 (단, 임차인 관련 부분은 별도 확인 필요).

다세대주택 공급 지역: 면목동은 다세대주택 밀집 지역으로, 전월세 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 391,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건 전용면적(약 18.49평)의 시장 가치는 약 4억 7천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 중복/유동화 물건이라는 리스크를 고려하여, 보수적으로 감정가의 105% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 약 410,550,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.