나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113974 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 280 제마동 제2층 제201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동대문구 이문동 소재 "한국외국어대학교 서울캠퍼스" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철 1호선 "외대앞역" 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

세멘벽돌조 경사스라브위세멘기와지붕 지하1층 지상 2층 건물 내, 제2층 제201호로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호(2) 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-16)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2024타경113974 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동대문구 이문동 280 마동 제2층 제201호 (출입문 표시는 302호)

1.3. 건물 정보

* 구조: 세멘벽돌조 경사스라브위세멘기와지붕 지하1층, 지상2층 건물 내 제2층 제201호

* 용도: 연립주택

1.4. 면적 및 지분

* 토지 면적: 총 163.30㎡ (약 49.39평)

* 토지 지분: 70.0560811503555㎡ (약 21.19평)

* 건물 면적: 총 68.62㎡ (약 20.76평)

* 건물 지분: 68.62㎡ (약 20.76평)

1.5. 감정가

326,000,000원

1.6. 매각 구분 및 대상

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 채권자

김OOOOOO (사건번호 2024타경113974)

1.8. 대장/등기부 불일치 요약

* 집합건축물대장상 전유부분 면적(68.63㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(68.62㎡) 상이합니다.

* 지하실 면적(6.61㎡)은 등기부상 전유부분으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 공용부분으로 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

서울특별시 동대문구 이문동 소재 "한국외국어대학교 서울캠퍼스" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 "외대앞역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 지역 지구: 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한 사항: 도로(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

한국스탠다드차타드은행 근저당 (접수일자: 2023-03-23, 권리금액: 220,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (을13), 김미정 (을15)

* 임의경매: 김미정 (갑3)

* 가압류: 현대카드 (갑4)

* 임의경매: 한국스탠다드차타드은행 (갑5)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액 281,205,956원

3.5. 주요 권리자

* 채권자 (현재 경매 신청인): 김OOOOOO

* 말소기준권리 설정 은행: 한국스탠다드차타드은행

* 기타 채권자: 김미정, 현대카드

3.6. 소유권 변동 내역

* 권기호 (2000-06-07 소유권 이전)

* 연광흠 (2007-04-06 소유권 이전, 매매)

3.7. 임차인 현황 및 주의사항

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 물건은 한국외국어대학교 인근 주택 밀집 지역에 위치하여 대학생 및 교직원 수요를 기반으로 한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 현황

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업 시설보다는 지역 기반 상권입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

이문동 지역은 최근 재개발 및 도시정비 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 1호선 외대앞역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

한국외국어대학교, 한국예술종합학교 등 교육 기관이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (교육환경보호구역 확인 필요)

5.3. 편의시설 접근성

인근의 상가들을 통한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주거 환경

주거 지역으로 비교적 조용한 편이나, 대학가 인근 특성상 유동 인구가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 공부상 불일치 및 현황

* 전유부분 면적 차이 (등기부 68.62㎡ vs 대장 68.63㎡)

* 지하실 면적 처리 오류 (등기부상 전유 vs 대장상 공용)

* 마동 201호이나 출입문 표시는 302호로 되어 있으며, 건물 내 층 및 호실 표기 체계가 혼재되어 있습니다.

* 건축물 현황도 부재로 인해 정확한 현황 파악 및 공부 정리 필요성이 있습니다.

6.2. 점유 관계 (채무자/소유자 가족)

채무자 겸 소유자 가족이 출입문 표시 302호에 점유·거주 중인 것으로 조사되었습니다. 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1980년 사용승인된 연립주택으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

학교(저촉), 대공방어협조구역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 한국외국어대학교 인근에 위치한 연립주택으로, 역세권과 교육 환경을 갖추고 있으며, 감정가는 3억 2천 6백만원입니다. 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있으나, 건물 공부상 불일치, 출입문 표시 오류, 점유 관계 등 명확한 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7.2. 리스크 대비 가치 평가

이러한 리스크 요인을 감안하여 적정 가격으로 낙찰받고, 명도 및 공부 정리를 성공적으로 진행할 경우 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

지하철 1호선 외대앞역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 뛰어나며, 한국외국어대학교 등 인근 교육 기관의 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 풍부합니다.

8.2. 개발 잠재력

이문동 지역은 재개발 및 도시 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 가격 경쟁력

주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례와 비교 시, 본 건의 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8.4. 명도 가능성

채무자 겸 소유자 가족이 점유하고 있어, 협상을 통해 명도 절차를 원만하게 진행할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

* 비슷한 연식(1983년)의 인근 연립주택(48.78㎡)이 2억 7천만원에 거래되었습니다. (면적당 약 553만원)

* 좀 더 신축(1991년)의 인근 다세대주택(49.95㎡)이 3억 3천만원에 거래되었습니다. (면적당 약 660만원)

* 본 물건의 면적(68.62㎡)을 고려하여 환산 시, 유사 연식 대비 약 3억 8천만원 내외의 시세 형성을 예상할 수 있습니다.

9.2. 감정가 및 시장 가치 비교

본 건의 감정가(3억 2천 6백만원)는 현재 추정되는 시장 가치보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 건물의 노후화 및 공부상 불일치 등 리스크 요인을 반영한 것으로 판단됩니다.

9.3. 리스크 요인 반영

건물 공부상 불일치 해소 및 점유자 명도에 소요되는 비용과 시간을 감안해야 합니다.

9.4. 제안 입찰가 범위

1차 입찰 시에는 감정가 수준인 3억 2천 6백만원 내외에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

만약 유찰될 경우, 명도 및 공부 정리 비용을 고려하여 최대 3억 5천만원 범위 내에서 입찰가 산정을 검토할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.