나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경66 [2] 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제19층 제1910호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 오피스텔,근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 1호선 "독산역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 내 제18층 제1808호 외 1개호로서, 외벽: 글라스커튼월 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기숙사로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

별도등기 있음: 1토지(을구33번 지상권설정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경66 (2)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제19층 제1910호

* 용도: 기숙사

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 34.35㎡ (약 10.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 별도등기 있음: 1토지(을구33번 지상권설정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 가까이에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 복합 지역으로서 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "독산역" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본 물건의 인접 도로 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 도시 지역의 상업/업무 시설과 인접해 있는 것으로 보아 통행에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 가산디지털단지에 속해 있어 IT, 제조, 유통 관련 기업들이 밀집해 있으며, 관련 종사자들을 위한 편의 시설 및 업무 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행의 근저당권 (2022년 10월 14일자, 176,400,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 소유권 보존 및 이전 등기 등이며, 이보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 별도등기: 토지 을구 33번의 지상권설정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 물건의 이용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 또한 없는 것으로 확인되어, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 물건지인 가산동 일대는 서울 서남부의 대표적인 디지털 및 산업단지로, 수많은 기업체와 종사자들이 밀집해 있는 지역입니다.

* 지하철 1호선 독산역과 인접해 있어 교통이 편리하며, 이는 직주근접을 추구하는 임차 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 건물의 용도가 기숙사로 되어 있어, 주변 산업단지 종사자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 에이스한솔타워의 19층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 등 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 다양한 상업 시설(마트, 식당, 은행 등)이 있어 생활 편의성은 좋을 것으로 보입니다.

* 교통이 편리하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 최대 리스크는 토지 을구 33번의 지상권설정으로, 이는 매각 후에도 소멸되지 않아 물건의 이용에 제한을 주거나 추가적인 부담을 발생시킬 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 에이스한솔타워는 공장, 지원시설 등 복합적인 용도로 이용되는 건물로, 순수 주거용 건물과는 다른 특성을 가질 수 있습니다. 이는 향후 가치 평가나 임대 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 집합건물로서 관리비 연체 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 주요 산업단지 내에 위치하여 직주근접 수요가 기대되며, 지하철역과의 접근성도 우수한 편입니다. 건물 자체도 비교적 신축(사용승인 2019년)에 해당하며, 고층부에 위치한다는 장점이 있습니다. 감정가는 현재 시장가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 가장 큰 걸림돌은 토지에 설정된 소멸되지 않는 지상권입니다. 이 지상권의 내용과 실제 영향력을 철저히 파악하는 것이 물건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치하여 풍부한 임대 수요 기대.

* 지하철 1호선 독산역 인근으로 뛰어난 교통 편의성.

* 현대적인 건물(2019년 사용승인)과 고층부(19층)의 장점.

* 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때 시세차익 잠재력 존재.

* 임차인이 없어 인수할 보증금이 없는 점.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 175,000,000원입니다. 주변 유사 면적(약 10평 내외)의 최근 실거래가 수준이 213,000,000원 ~ 293,000,000원임을 고려할 때, 감정가는 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

그러나, 가장 중요한 고려사항은 토지 을구 33번의 지상권설정입니다. 이 권리가 매각 후에도 존속하며 물건의 사용 수익에 제약을 준다면, 실제 가치는 크게 하락할 수 있습니다. 따라서, 이 지상권의 상세 내용(존속 기간, 범위, 설정 목적, 임대료 지급 여부 등)에 대한 철저한 조사 없이는 정확한 시세 판단이 어렵습니다.

이러한 불확실성을 감안하되, 주변 시세를 반영한 투자 관점에서 보았을 때, 감정가를 상회하는 수준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

제시된 정보를 바탕으로, 철저한 권리 분석 후 예상 입찰가를 보수적으로 산정한다면 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 지상권의 위험 요소를 면밀히 검토한 후 최종 결정해야 할 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.