나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경842 [2] 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 407 정관가화만사성더테라스1차 107동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 "부산중앙중학교" 동측 인근에 위치하는 정관 가화만사성더테라스1차 제107동 제4층 제403호로서, 주위는 대단위아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "중앙공원" 남동측 인근에 위치하는 현칭 "파크 스퀘어" 제1층 제111호로서, 주위는 근린생활시설 및 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하5층 건 내 제1층 제111호로서 외벽 : 판넬붙임 등. 창호 : 샤시창 구조임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

이용상태

제1종근린생활시설 용도이나, 조사시점 현재 영업종료 상태인 것으로 탐문조사 되오니 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 열병합 지역난방, 도시가스설비 등이 되어 있음.

설비내역

전기설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 16미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (방곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(방곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : - 본건 구분건물은 외부에 별도의 호수표수가 없어 유사 감정평가사례 및 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람. - 본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 을 통해 확인되는 바로는 인접한 호와 경계구분없이 일체로 사용중인 것으로 조사되니 경매진행 및 응찰시 재확인이 하시기 바람. - 본건 내부에 이동이 용이한 상품 및 진열대, 기계 등이 방치되어 있으나 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

사건번호: 부산동부지원 2025타경842 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

2.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 407 정관가화만사성더테라스1차 107동 4층403호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 410,000,000원

토지면적: 107.36㎡ (약 32.47평)

건물면적(전용면적 기준): 60.1758㎡ (약 18.2평)

건물면적(공급면적 기준): 84.96㎡ (약 25.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 "부산중앙중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 인근에 소두방공원, 정관박물관, 정관도서관 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3.3. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 16미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 2월 1일 접수된 부산은행 근저당권(을1, 채권최고액 금263,670,000원)입니다.

그 외 다수의 근저당권 및 압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 449,570,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/확정일자: 2023-06-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조기원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-12

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 부산은행 근저당권(을1)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황 상 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 아파트 단지 주변으로는 대단위 아파트 단지와 더불어 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 상권 특성

대단위 주거단지를 배후로 하며, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 상권입니다.

6. 생활정보

6.1. 단지 정보

아파트명: 정관 가화만사성더테라스1차

주소: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 407

사용승인일: 2017년 9월 29일

총 동수: 18개동

총 세대수: 431세대

최고층: 6층

최저층: 1층

주차대수: 총 65대 (지상 3대, 지하 40대, 기타 22대 추정 - 내부 기재 오류로 총 주차대수 65대 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 11대

6.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6.3. 교육시설

인근에 부산중앙중학교가 있으며, 공시지가 이용계획 상 상대보호구역(방곡유치원, 방곡초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7.2. 공용 공간 사용 관련

외부 관찰 결과, 인접한 호실과 경계 구분 없이 일체로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7.3. 외부 물건 방치

내부에 이동이 용이한 상품, 진열대, 기계 등이 방치되어 있으나 감정평가에는 영향을 미치지 않았습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7.4. 임차인 관련

전입된 임차인이 있으나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인은 없으나, 항상 임차인 관련 확인은 철저히 해야 합니다.

7.5. 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 2026년 8월 24일 보도에 따르면 정관신도시 인근에 위치한 의료폐기물 소각시설(NC메디(주))이 비주거지역으로 이전될 예정이라는 소식이 있었습니다. 이는 15년간 지속된 주민 민원을 해결하기 위한 조치로, 해당 시설의 이전이 확정될 경우 지역 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 현재로서는 해당 소각시설이 본건과 직접적인 혐오시설로 분류될 정도의 위험은 없어 보입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 아파트로, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 주거 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 최근(2026년 6~7월) 4층 매물이 2억 4,500만원에 거래된 이력이 있으며, 감정가는 4억 1,000만원으로 시세와의 괴리가 다소 있습니다. 등기부상 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 단, 내부 확인 불가, 공용 공간 사용 관련, 외부 물건 방치 등의 특이사항이 있어 낙찰 후 명도 및 내부 수리 계획이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치, 녹지 공간 인접

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 접근 용이, 버스 정류장 인근, 풍부한 근린생활시설

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인 없음

* 잠재적 가치 상승: 향후 의료폐기물 소각시설 이전 확정에 따른 환경 개선 기대

10. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 9일에 동일 아파트 107동 4층 매물이 245,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 410,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

현재 시세 및 최근 거래 사례를 바탕으로 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 명도 가능성, 그리고 최종적인 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

사건번호: 부산동부지원 2025타경842 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

2.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 407 정관가화만사성더테라스1차 107동 4층403호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 410,000,000원

토지면적: 107.36㎡ (약 32.47평)

건물면적(전용면적 기준): 60.1758㎡ (약 18.2평)

건물면적(공급면적 기준): 84.96㎡ (약 25.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 "부산중앙중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 인근에 소두방공원, 정관박물관, 정관도서관 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3.3. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 16미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 2월 1일 접수된 부산은행 근저당권(을1, 채권최고액 금263,670,000원)입니다.

그 외 다수의 근저당권 및 압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 449,570,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/확정일자: 2023-06-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조기원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-12

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 부산은행 근저당권(을1)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황 상 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 아파트 단지 주변으로는 대단위 아파트 단지와 더불어 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 상권 특성

대단위 주거단지를 배후로 하며, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 상권입니다.

6. 생활정보

6.1. 단지 정보

아파트명: 정관 가화만사성더테라스1차

주소: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 407

사용승인일: 2017년 9월 29일

총 동수: 18개동

총 세대수: 431세대

최고층: 6층

최저층: 1층

주차대수: 총 65대 (지상 3대, 지하 40대, 기타 22대 추정 - 내부 기재 오류로 총 주차대수 65대 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 11대

6.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6.3. 교육시설

인근에 부산중앙중학교가 있으며, 공시지가 이용계획 상 상대보호구역(방곡유치원, 방곡초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7.2. 공용 공간 사용 관련

외부 관찰 결과, 인접한 호실과 경계 구분 없이 일체로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7.3. 외부 물건 방치

내부에 이동이 용이한 상품, 진열대, 기계 등이 방치되어 있으나 감정평가에는 영향을 미치지 않았습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7.4. 임차인 관련

전입된 임차인이 있으나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인은 없으나, 항상 임차인 관련 확인은 철저히 해야 합니다.

7.5. 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 2026년 8월 24일 보도에 따르면 정관신도시 인근에 위치한 의료폐기물 소각시설(NC메디(주))이 비주거지역으로 이전될 예정이라는 소식이 있었습니다. 이는 15년간 지속된 주민 민원을 해결하기 위한 조치로, 해당 시설의 이전이 확정될 경우 지역 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 현재로서는 해당 소각시설이 본건과 직접적인 혐오시설로 분류될 정도의 위험은 없어 보입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 아파트로, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 주거 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 최근(2026년 6~7월) 4층 매물이 2억 4,500만원에 거래된 이력이 있으며, 감정가는 4억 1,000만원으로 시세와의 괴리가 다소 있습니다. 등기부상 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 단, 내부 확인 불가, 공용 공간 사용 관련, 외부 물건 방치 등의 특이사항이 있어 낙찰 후 명도 및 내부 수리 계획이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치, 녹지 공간 인접

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 접근 용이, 버스 정류장 인근, 풍부한 근린생활시설

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인 없음

* 잠재적 가치 상승: 향후 의료폐기물 소각시설 이전 확정에 따른 환경 개선 기대

10. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 9일에 동일 아파트 107동 4층 매물이 245,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 410,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

현재 시세 및 최근 거래 사례를 바탕으로 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 명도 가능성, 그리고 최종적인 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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