나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108370 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 발리 1311 울산온양서희스타힐스 101동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 온남초등학교 북동측 인근에 위치하는
울산온양서희스타힐스 101동 7층 701호로서 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설
및 상가, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건중 7층 701호로서
외 벽 : 몰탈위 페인트, 타일붙임 등
내 벽 : 벽지바름, 일부 타일
창 호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 등이 설비되어 있으며 난방시설 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트)건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(온양발리2지구), 소로1류(폭 10m-
12m)(2019-11-06)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉),
중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-06)(저촉), 가축사육
제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경108370 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 발리 1311 울산온양서희스타힐스 101동 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 330,000,000원

토지면적: 40.25㎡ (약 12.18평)

토지지분: 40.2492㎡ (약 12.18평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.993㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애OOOOOO (애큐온저축은행)

건축물 사용승인일: 2017년 9월 13일

총 동수: 8동

총 세대수: 761세대

최고층/최저층: 29층 / 2층

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리 소재 울산온양서희스타힐스 101동 7층 701호로, 온남초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 상가, 학교 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(온양발리2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접하거나 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천원보호지구로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.4. 주변 시설 분석

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 온남초등학교가 인근에 위치합니다.

* 공공시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 아파트 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2019년 10월 28일 접수된 경남은행의 근저당권입니다.

매각으로 인해 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 확인되지 않았습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:" 항목에 특별한 내용이 기재되어 있지 않아, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2017-11-02, 온양지역주택조합

* 소유권 이전: 2017-12-13, 이경환 (매매)

* 근저당권: 2019-10-28, 경남은행, 55,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권: 2020-11-02, 경남은행, 105,172,000원 (말소)

* 근저당권: 2022-03-25, 애큐온저축은행, 180,000,000원 (말소)

* 가압류: 2024-04-05, 울산신용보증재단, 19,000,000원 (말소)

* 임의경매: 2024-05-29, 애큐온저축은행, 146,964,810원 (말소)

* 가압류: 2024-06-07, 케이비캐피탈주식회사, 19,239,199원 (말소)

* 가압류: 2024-07-30, 오케이저축은행, 52,467,319원 (말소)

등기부채권 총액: 430,878,518원

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 속한 울산온양서희스타힐스는 공동주택 단지로 형성되어 있으며, 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 상가, 학교 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

4.2. 단지 내 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 단지 내에서도 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조의 29층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 타일 붙임, 내벽은 벽지 바름 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

5.2. 주거 편의 설비

위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스, 난방시설 등이 설비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

5.3. 주차 시설

총 865대의 주차가 가능한 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건은 일반적인 경매 물건과 달리 채권 금융기관의 재편이나 채권 양수도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 부담은 적으나, 추가 확인 필요)

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천원보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군에 위치한 신축급 아파트(2017년 사용승인)로, 전용면적 84.99㎡의 선호도 높은 주거 공간입니다. 단지 주변으로 주거 편의시설 및 교통 여건이 양호하며, 아파트 단지 내에도 다양한 부대시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하지만, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 울산광역시 울주군 온양읍의 주거지역에 위치하며, 초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 생활 환경이 편리합니다.

* 신축급 아파트: 2017년에 사용승인된 아파트로, 비교적 연식이 짧아 내부 상태 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 주거 환경: 차량 출입 용이, 단지 내 편의시설, 충분한 주차 공간 등 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 330,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(84.99㎡)의 22층 및 23층 매물이 2026년 6월 359,000,000원, 2026년 7월 345,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 7층으로, 고층 매물 대비 시세가 낮게 형성될 수 있습니다.

따라서, 감정가인 330,000,000원을 기준으로 하되, 인근 실거래가 및 층수 차이를 고려하여 330,000,000원에서 345,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.