나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54927 [2] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 새솔동 소재‘새솔동행정복지센터’북서측 인근에 위치하며, 부근에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상물건의 인근에 버스정류장이 위치하고 있는 등 인근지역의 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 1층 119호, 1층 118호 임.

이용상태

일련번호(1),(2) :
집합건축물대장상 전유부분의 용도는‘제2종근린생활시설(휴게음식점)’로 기재되어 있음.

※ 현장조사일 당시 조사사항
일련번호(1),(2)는 별첨‘사진용지’와 같이 인접 또는 인근 구분건물과 함께 각각의 호별 경계를 구분하지 아니하고 외부표시 상호‘새봄병원’으로 이용되었던 것으로 조사되며, 내부에는 병원 용도에 따른 칸막이가 설치되어 있고 집기 및 비품 등이 소재하고 있으나, 현장조사일 당시 그 외부표시 상호와 같은 영업은 이루어지고 있지 않은 상태임.

설비내역

대상물건이 위치하고 있는 1동의 건물(명칭 : 봄프라자 제1동)에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 대지권의 목적인 토지의 형상은 장방형이고 주된 이용상황은 상업용 건부지 상태인 것으로 조사됨.

인접 도로상태등

대상물건의 대지권의 목적인 토지의 남서측, 북서측, 북동측으로 도시계획시설도로 중로2류(폭 15m~20m)가 개설되어 있는 것으로 조사됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.감정기준 시점 현재(2025.3.25.) 본건 118호는 119호 및 인접 구분건물과 함께 각각의 호별 경계를 구분하지 아니하고 일괄하여 '새봄병원'으로 이용되었던 것으로 보이고, 내부에는 병원 용도에 따른 칸막이가 설치되어 있음
2.토지에 별도등기 있으므로 확인 요함(금지사항등기)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54927 (2)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층118호

용도: 근린상가

감정가: 870,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

건물면적: 58.04㎡ (약 17.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

1. 감정기준 시점(2025.3.25.) 현재, 본건 118호는 119호 및 인접 구분건물과 함께 각각의 호별 경계를 구분하지 않고 일괄하여 '새봄병원'으로 이용된 것으로 보이며, 내부에는 병원 용도에 따른 칸막이가 설치되어 있음.

2. 토지에 별도등기(금지사항등기)가 있어 확인 요함.

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '새솔동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 이 지역은 송산그린시티라는 대규모 신도시 개발 지역의 일부로, 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 배후 주거 수요를 갖춘 상업 지역으로 조사됩니다. 송산그린시티는 경기도 화성시 일원에 조성되는 신도시로, 산업, 주거, 관광, 레저 등 복합적인 기능을 갖추고 개발되고 있습니다. 인근에 새솔동행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 있으며, 새솔파출소가 건립되어 치안 서비스도 제공되고 있습니다. 또한, '초록마을 송산그린시티점'과 같은 생활 편의 시설도 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(접수일자: 2021-01-29, 권리금액: 1,186,800,000원)입니다. 우리은행 근저당권보다 앞선 소유권보존(2019-10-11) 및 소유권이전(2021-01-29) 등기가 존재합니다. 또한, 에프더블유2306유동화전문유한회사(양도인-주식회사우리은행)의 임의경매 개시결정(2025타경54927) 등기(접수일자: 2025-03-06, 권리금액: 1,108,184,670원)가 말소기준권리보다 후순위로 존재합니다. 본 건의 특징은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 토지에 '별도등기'가 있으며, 이는 '금지사항등기'로 확인됩니다. (갑구 1-1번)

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 건축물대장에 기재되어 있으나, 현장 조사 당시에는 '새봄병원'으로 이용되었던 것으로 보입니다. 이는 상권 내에서 다양한 업종으로 활용될 수 있는 유연성을 시사합니다. 송산그린시티는 대규모 택지 개발이 진행 중인 지역으로, 지속적인 인구 유입과 상업 시설 수요 증가가 예상됩니다. 새솔동행정복지센터 인근에 위치하여 지역 주민들의 접근성이 용이하며, 주변 주거 단지 및 업무 시설과의 연계를 통해 안정적인 배후 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통 상황 면에서는, 물건지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 용이한 것으로 조사됩니다. 또한, 물건지의 대지권이 목적인 토지는 남서측, 북서측, 북동측으로 폭 15~20m의 도시계획시설도로 중로2류에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 송산그린시티 내 도로망 확충 사업이 진행 중에 있어 향후 교통 접근성은 더욱 개선될 전망입니다. 새솔동 파출소가 인근에 위치하여 주민들의 안전을 위한 치안 서비스도 제공되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 토지에 설정된 '금지사항등기'입니다. 관련 검색 결과에 따르면, 이는 준공검사일(2020.08.21)로부터 10년 이내에는 매립 목적(그 밖의 시설용지(도시용지))을 변경하여 사용할 수 없다는 내용의 토지 이용 제한 사항으로 파악됩니다. 이는 토지의 활용도 및 향후 개발 가능성에 중대한 제약을 가할 수 있으므로, 해당 등기 사항에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 본건 118호가 인접 호실과 구분 없이 '새봄병원'으로 일괄 사용되었던 점과 내부 칸막이 설치 여부는, 원상복구 또는 내부 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 화성시 송산그린시티 내에 위치한 근린상가로, 신도시 개발의 잠재력과 배후 주거 수요를 갖추고 있습니다. 그러나 토지에 설정된 10년간의 토지 이용 제한에 해당하는 '금지사항등기'는 본 물건의 가치와 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 과거 병원으로 일괄 사용되었던 내부 구조로 인해 인수 후 내부 수리 및 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 따라서, 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고 법률적, 건축적 검토를 거친 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

송산그린시티라는 대규모 신도시 개발 사업의 진행으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변에 공동주택 및 단독주택 단지가 형성되어 있어 근린생활시설로서의 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

도로망 확충 등 교통 환경 개선이 지속적으로 이루어지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 물건지의 현황, 주변 시세, 그리고 가장 중요하게는 토지 이용 제한 사항(금지사항등기)의 구체적인 영향 분석과 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

감정가는 870,000,000원입니다. 투자 결정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.