나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8945 [2] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 641-1 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 '동홍사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 내 1층 101호, 2층 201호건으로서, (사용승인일자: 2021.03.11) 외벽: 데코타일마감, 드라이비트마감 등, 내벽: 페인팅마감, 벽지마감 등, 바닥: 타일마감, 강마루마감 등, 창호: pvc샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설임. 일련번호(2): 오피스텔임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 7미터, 서측으로 촉 약 10미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① :제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조 성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건 건물의 현장표시는 ‘AMIGA’임. ② 일련번호(2)는 공부상 ‘201호’로 등재되어 있으나, 실제 현장표시 ‘201호, 202호’로 표시되어 2개호실로 이용중인 것으로 사료됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8945 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 641-1 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 602,000,000원

토지면적: 87.89㎡ (약 26.61평)

토지지분: 87.89270000000002㎡ (약 26.61평)

건물면적: 177.86㎡ (약 53.81평)

건물지분: 177.86㎡ (약 53.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제주시수산업협동조합

사용승인일자: 2021년 03월 11일

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 '동홍사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정기 노선 및 지방도가 소재하는 등 교통 여건은 무난한 편임.

북측으로 폭 약 7미터, 서측으로 폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 소로 1류(10~12m), 소로 2류(8~10m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 05월 31일 접수된 제주시수산업협동조합 근저당권 (을4)

등기부현황 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2021.04.09

* 지분 이전 (갑2): 2021.04.09 (증여)

* 근저당 (을4, 말소기준권리): 2023.05.31, 756,000,000원

* 근저당 (을6, 말소): 2024.05.27, 960,000,000원

* 가압류 (갑3, 말소): 2024.10.25, 37,608,535원

* 가압류 변경 (갑3-1, 말소): 2025.09.30, 22,491,492원

* 임의경매 (갑4, 말소): 2025.10.21, 664,066,554원

총 채권액: 1,753,608,535원

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,300,000원 (월세 추정)

* 전입일자(사업일자): 2023-04-13

* 배당신고일자: 2026-07-08

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 본건 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 매수인이 인수하지 않습니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차상 배당을 통해 변제될 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동홍동 일대는 주택 및 상가 혼용 지역으로, 지역 주민을 위한 근린생활시설이 다수 소재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. '동홍사거리' 인근이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적입니다.

건물이 2021년에 신축되어 비교적 최신 시설이며, 177.86㎡ (약 53.81평)의 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

감정가 602,000,000원 대비 예상 월 임대료 1,300,000원(연 15,600,000원)을 적용할 경우, 연 약 2.59%의 임대 수익률을 기대할 수 있습니다. 이는 지역 평균이나 신축 건물의 가치 대비 다소 낮은 편으로, 향후 임대료 상승 가능성 또는 시세 대비 저평가 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 편의성이 공존합니다.

'동홍사거리' 인근이라는 지리적 이점으로 인해 다양한 편의시설 및 교통 이용이 편리합니다.

건물에 기본 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 천장 매립형 에어컨, 가스 보일러 등 최신 설비가 갖추어져 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

총 채권액이 17억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금은 인수하지 않으나 임대차 관계는 매수인에게 승계됩니다. 따라서 임대차 계약 조건 및 임차인의 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

제2종일반주거지역, 고도지구, 건축계획심의대상구역 등 토지이용계획상의 제한 사항이 있어 향후 건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

공부상 201호로 등재되어 있으나, 실제 현장에서는 201호와 202호 두 개 호실로 이용 중인 것으로 파악되어 공부와의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 서귀포시 동홍동이라는 입지적 장점과 177.86㎡ (약 53.81평)의 넓은 면적을 갖춘 물건입니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 있으나 그 보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 점은 실질적인 초기 투자 부담을 줄여주는 큰 장점입니다. 또한, 최신 설비와 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 모두 있습니다. 다만, 매우 높은 총 채권액과 공부상 호실 표기와의 차이점, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 노후화로 인한 수리비 발생 가능성이 낮고, 즉시 사용하거나 임대 수익을 창출하기 용이합니다.

서귀포시 핵심 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않으므로, 명도 및 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

177. 86㎡ (약 53.81평)의 넓은 면적을 일괄 사용하여 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.

'동홍사거리' 인근이라는 입지적 이점은 향후 임대 가치 상승 또는 시세 차익을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 602,000,000원이며, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 그리고 신축 건물이라는 점을 종합적으로 고려하였습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점은 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다. 주변 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세를 감안할 때, 본 건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

경쟁 상황 및 낙찰률 추이를 고려하여, 감정가의 약 90% 수준인 550,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 본건의 현재 가치와 미래 잠재력을 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.