나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [5] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2022타경5786 (5) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (5)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.966㎡ (약 2.71평)

건물면적: 11.64㎡ (약 3.52평)

건물지분: 11.64㎡ (약 3.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우리은행 (말소기준권리인 근저당권자이자 임의경매 신청인)

특이사항: 정비구역, 공동담보

주의사항: 일부 공사 미완성으로 관찰됨 (감정평가서 참조)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, "장훈고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선과 5호선 환승역인 "신길역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 우리은행 근저당권 (접수일자: 2020-02-24)

* 소멸되는 권리:

* 을1 (근저당, 우리은행, 2020-02-24) - 말소기준권리

* 갑10 (압류, 영등포세무서장, 2021-06-11)

* 갑12 (압류, 영등포구, 2021-10-05)

* 갑13 (압류, 관악구, 2022-05-02)

* 갑14 (압류, 영등포구, 2022-10-07)

* 갑15 (임의경매, 우리은행, 2022-12-14) - 본 경매 개시 결정

* 갑16 (압류, 영등포구, 2023-04-11)

* 갑17 (압류, 관악세무서장, 2023-09-27)

* 인수되는 권리: 상기 권리 외 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권총액: 840,000,000원 (말소기준권리인 우리은행 근저당액 8.4억원 등)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김*

* 보증금: 0원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024-03-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 사항은 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 신길동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 특히 재개발 및 정비구역 지정으로 인해 지역 개발 가능성이 있는 곳입니다.

* 교통: 지하철 1, 5호선 신길역을 도보로 이용할 수 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: "장훈고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 신길역 (1, 5호선) 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 장훈고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 협소한 면적: 건물 전용면적이 11.64㎡ (약 3.52평)으로 매우 협소하여 실거주 또는 사업 용도로 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공사 미완성: 감정평가서에 일부 공사 미완성으로 기재되어 있어, 하자 보수 비용 발생 또는 건물 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. 이는 반드시 현장 확인 및 감정평가서 원본 검토가 필요합니다.

* 정비구역: 정비구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있으나, 개발 계획의 진행 속도 및 확정 여부에 따라 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 비록 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 권리관계가 깨끗하여 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 지하철 1, 5호선 신길역 이용이 가능하며, 주변 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 3.5평이라는 매우 협소한 면적과 일부 공사 미완성 상태는 주요 리스크 요인입니다. 향후 신길동 지역의 정비 사업 진행 여부에 따라 가치 상승을 기대해볼 수도 있습니다. 실거주보다는 소액 투자나 1인 가구용 소형 공간 마련에 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통: 지하철 1, 5호선 신길역 역세권.

* 발전 가능성: 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 기대감.

* 안전한 권리관계: 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 면적 대비 평당 감정가가 주변 시세 대비 낮은 편.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원이며, 면적은 11.64㎡ (약 3.52평)입니다.

최근 주변 유사 물건들의 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 매매 1: 2026년 7월, 63,500 (6억 3천 5백만원), 전용면적 29.85㎡ (약 9평), 평당가 약 7,055만원

* 매매 2: 2026년 7월, 59,000 (5억 9천만원), 전용면적 35.31㎡ (약 10.7평), 평당가 약 5,514만원

* 매매 3: 2026년 7월, 34,000 (3억 4천만원), 전용면적 48.72㎡ (약 14.7평), 평당가 약 2,312만원

본건의 감정가는 79,000,000원으로, 약 3.52평 면적에 대한 평당 감정가는 약 2,244만원입니다. 이는 주변에서 거래된 가장 낮은 평당가(약 2,312만원/평)와 유사한 수준입니다.

면적이 매우 협소하고 공사 미완성이라는 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. 다만, 평당 감정가는 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

종합적인 분석 결과, 낙찰 가능성과 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 추천합니다. 이는 평당 약 1,560만원 ~ 1,846만원 수준으로, 주변 시세보다는 낮게 접근하는 전략입니다.

공사 미완성 부분에 대한 정확한 진단은 반드시 선행되어야 하며, 이를 통해 최종 입찰가를 조절할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.