나이스옥션 법원경매 경주 2026타경146 [2] 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "유림초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "동부이끌림9차" 제지하층 제비01호(가), 제1층 제104호(나) 단위상가로서, 주위 일대는 아파트단지 및 주택, 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 대중교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 제지하층 제비01호(가), 제1층 제104호(나) 단위상가로서, - 외벽 : 현무암 및 스톤코트, 노출콘크리트타일 등 마감. - 내벽 : 콘크리트 및 인테리어 마감 등. - 바닥 : 바닥재 마감 등. - 창호 : 섀시창호임.

이용상태

기호 가), 나) - 소매점.

설비내역

공동 위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 집합상가 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 6∼7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

황성동 507-2 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 경주지원 2026타경146 (2)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 1층104호

용도: 근린상가

건물 개요: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 10층 건물 중 1층 104호 (전유부 기준)

건물 건축 연도: 2015년 8월 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경주농업협동조합 (채권자 경OOO으로 표기)

1.2. 면적 정보

토지면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 136.02㎡ (약 41.14평) (본건이 포함된 집합건물의 전유 면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 514,000,000원

등기부채권 총액: 1,062,705,750원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "유림초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트 단지, 주택, 상가 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량의 출입이 용이하며, 인근 대중교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

본건은 남서측으로 폭 약 6-7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 경상북도 경주시 황성동 507-2번지로, 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

추가적으로 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(유림초등학교, 현대유치원 인근), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 등기는 2015년 8월 13일 지에스개발주식회사 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2015년 11월 24일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권(금 420,000,000원)입니다.

이 외 대한민국 가압류, 경주시 압류, 경주농업협동조합의 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 이는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으며, 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 임차인 권지혁 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원에 2024년 7월 26일 사업자 또는 전입신고를 하였습니다.

확정일자는 2025년 1월 22일이며, 배당신고일자는 2026년 6월 17일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 상가는 아파트 단지와 주택이 밀집한 지역에 위치하며, 유림초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 및 구조

건축물대장상 건물 용도는 업무시설(오피스텔)로도 분류되어 있으나, 감정평가서상 용도는 근린상가이며 현재 이용 상태는 소매점입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 10층 건물 중 1층 104호에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 유림초등학교가 남동측에 위치하고 있으며, 현대유치원도 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.2. 편의 시설

인근에 탑마트 경주황성점이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 황성근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 기타 주변 정보

본건 주변은 전반적으로 주거 밀집 지역으로, 유해시설이나 혐오시설이 두드러지게 언급되는 바는 없습니다. 다만, 경주시에서는 과거 혐오시설이었던 폐기물 매립장을 친환경 에너지 생산 거점 및 관광휴양 복합단지로 개발하는 등 환경 개선 사업을 추진하는 사례가 있습니다. 현재 본건 소재지 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 등기부 상세 열람을 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인은 대항력이 없으므로 법적으로는 보증금 인수 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 낙찰 후 명도를 거부하거나 지연시킬 경우, 이사 비용 협상 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

최근 2026년 3월부터 유림초등학교 인근 어린이보호구역 내 불법 주정차 단속 강화로 인해 과태료 부과 논란이 있었습니다. 이는 본 건물의 직접적인 리스크는 아니지만, 주변 주차 문제 및 지역 주민들의 민원 발생 가능성을 시사합니다. 건물이 2015년에 사용승인되어 약 10년이 경과하였으므로, 일반적인 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 경주시 황성동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 학교 인근에 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 지상권의 존재 가능성과 임차인 명도 절차에 대한 검토가 필요합니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 주거밀집지역 내 입지로 안정적인 잠재 고객 확보 가능

* 초등학교 인접으로 인한 유동인구 및 상권 활성화 가능성

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 절차 진행 용이 (대항력 없는 임차인)

단점:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어 추가 확인 필요

* 임차인 명도 관련 협상 또는 절차 소요 가능성

* 주변 주차 환경 관련 민원 발생 가능성 (어린이보호구역 단속 강화 등)

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

안정적인 지역 상권: 아파트 단지 및 주택가에 둘러싸여 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

교육 환경 인접: 유림초등학교 등 교육 시설 인접으로 인한 학생, 학부모 수요 흡수 가능성이 높습니다.

경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치

소매점으로서의 기능 활용: 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 소매 업종 유치 가능.

안정적 임대 수익: 주변 시세를 고려한 합리적인 임대료 책정을 통해 꾸준한 임대 수익 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가 514,000,000원을 기준으로 삼되, 추가 인수 권리(지상권 등)의 가치를 제외하고 신중하게 접근해야 합니다.

9.2. 고려 사항

주변 시세 조사: 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 시세를 면밀히 파악해야 합니다. (예: 동부이끌림9차 오피스텔의 경우 31평형 매매 시세가 약 1.4억 수준으로 파악되나, 이는 오피스텔 기준이며 본건은 근린상가로서 가치 판단이 상이할 수 있습니다).

향후 임대 수익률 분석: 예상 임대료 및 공실률을 고려하여 수익률을 계산해야 합니다.

명도 비용 및 기타 부대 비용: 명도 관련 예상 비용, 세금, 수리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 적정 입찰가는 상기 요소들을 종합적으로 분석하고, 낙찰 후 예상되는 투자 수익률을 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.