나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [15] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (15)

* 주소: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제6층 제602호

* 건물명: 현스빌

* 건축년도: 2017년 (사용승인일 2017.04.14)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 6층 건물 중 6층

1.2. 토지정보

* 토지 면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

1.3. 건물정보

* 전용 면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 해당 호수: 제602호

1.4. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 165,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO (우리은행)

* 채무액 (경매개시결정 기준): 492,772,914원

* 등기부채권 총액: 840,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치

* 주변: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

2.2. 교통상황

* 도로 접근성: 본건까지 차량 출입이 가능함

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2020년 2월 24일 접수된 우리은행 근저당 (을1)

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (갑1)

* 우리은행 근저당 (을1) 840,000,000원 (말소기준권리)

* 공유자전원지분전부이전 (갑5) - 진정한 등기명의 회복

* 각종 압류 (갑10, 갑12, 갑13, 갑14, 갑16, 갑17) - 모두 말소

* 우리은행 임의경매개시결정 (갑15) 492,772,914원 (2022타경5786)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

* 분석 대상: 서울특별시 영등포구 신길동 일대 다세대주택 최근 매매 사례 (2026년 7월 거래 기준)

* RichenⅢ (2023년 건축, 29.85㎡): 635,000,000원 (약 21.3백만원/㎡)

* 경은빌라 (1992년 건축, 35.31㎡): 590,000,000원 (약 16.7백만원/㎡)

* (621-1) (1986년 건축, 48.72㎡): 340,000,000원 (약 7.0백만원/㎡)

* 종합:

* 본건(현스빌, 2017년 건축, 25.33㎡)의 감정가는 165,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 6.51백만원 수준입니다.

* 최신 건축물인 RichenⅢ와 비교 시 ㎡당 가격 차이가 크지만, 이는 신축 연식과 건물의 상태, 면적 등에 따른 차이로 보입니다.

* 본건의 감정가는 주변 유사 연식 또는 조금 더 오래된 건물의 ㎡당 시세와 비교했을 때, 시장 가격 대비 합리적이거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 다만, "일부 공사 미완성"이라는 특이사항이 감정가 산정에 영향을 미쳤을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 주변 시설: "장훈고등학교"가 인근에 있으며, 신길초등학교, 신길중학교, 대림중학교, 대림고등학교 등 다수의 교육시설이 소재합니다.

* 생활 편의: 지역 내 시장, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 대중교통을 통해 주요 상업지구 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 조사에서 본건과 인접한 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 추가적인 현장 확인 및 소음/악취 발생 가능성 등을 조사할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완성

* "일부 공사 미완성으로 관찰됨"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 건물의 사용 및 가치에 직접적인 영향을 미치므로, 잔여 공사 범위와 완료에 필요한 비용을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 정비구역, 유동화물건, 공동담보

* 정비구역: 향후 재개발, 재건축 등 도시정비사업 추진 가능성이 있어, 사업 진행 방향에 따라 가치 변동의 요인이 될 수 있습니다.

* 유동화물건: 자산 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반적인 경매 절차에 큰 영향을 미치지는 않으나, 관련 서류 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건 외 다른 담보물이 함께 설정된 경우로, 경매 절차 자체에는 직접적인 영향이 적습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울시 영등포구 신길동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)의 다세대주택입니다. 지하철 1, 5호선 신길역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상으로 인한 점유 관계 확인은 필수입니다. 가장 큰 리스크 요인은 '일부 공사 미완성'으로, 이는 물건의 현재 가치를 낮추는 요인이지만, 완료 시 가치 상승의 기회가 될 수 있습니다. 감정가는 ㎡당 가격으로 볼 때 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년) 연식의 건물로, 향후 리모델링 또는 완공 시 가치 상승 잠재력이 있음.

* 신길역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라 접근성이 우수함.

* 감정가가 시장 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있어, 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

* 정비구역 지정 가능성 등 향후 지역 개발 호재 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 165,000,000원

* 면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

* 감정가 대비 ㎡당 가격: 약 6.51백만원/㎡

* 주변 시세 (2026년 7월): 약 7.0백만원/㎡ ~ 21.3백만원/㎡

* 분석 의견: 본건은 '일부 공사 미완성'이라는 리스크가 존재하나, 2017년 준공 연식을 감안할 때 감정가가 보수적으로 책정되었다고 판단됩니다. 완공 시 시장 가격에 부합하는 가치를 회복할 수 있을 것으로 예상됩니다. 현재의 감정가격을 기준으로, 공사 미완성 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하되, 향후 가치 상승을 고려한 적정 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.