나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [4] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (4)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 상세 정보

물건 주소: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제2층 제203호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호.

용도: 제공된 정보에 따르면 근린상가이나, 건축물대장상 해당 건물(현스빌)의 주용도는 공동주택이며 제2종근린생활시설로도 이용 가능한 복합 용도입니다. 본 건(203호)은 제2종근린생활시설 용도로 활용될 수 있습니다.

토지 면적: 30.17㎡ (약 9.13평)

토지 지분: 30.173㎡ (약 9.13평)

건물 면적: 39.17㎡ (약 11.85평) (전용 면적 해당)

감정가: 210,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 및 5호선 환승역인 "신길역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 2필지가 일단으로 구성되어 있으며, 대체로 장방형의 형태를 띠고 있습니다. 현재 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중에 있습니다. 물건지 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본 물건이 소재한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.5. 지역 개발 잠재력

본 물건은 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 2월 24일 접수된 우리은행의 근저당권입니다 (채권최고액 840,000,000원). 이 근저당권보다 늦게 등기된 대부분의 권리(압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

현재까지 파악된 등기부등본 상의 권리 내역으로는 매각으로 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요'란이 있으나 상세 내용은 기재되어 있지 않아 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 파악되지 않았습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 등기부 현황 요약

소유권 보존: 김미경 외 1명

근저당 (말소기준): 우리은행 (2020-02-24, 840,000,000원)

공유자전원지분전부이전: 유홍열 (2021-02-08)

압류: 영등포세무서장, 영등포구, 관악구, 서울특별시영등포구, 관악세무서장 (모두 말소 처리됨)

임의경매 개시 결정: 우리은행 (2022-12-14, 492,772,914원)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 신길동 일대는 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 형태를 보입니다. 따라서 지역 주민을 주요 수요층으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

신길역 역세권으로서 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 주변의 다세대주택, 아파트 단지 등을 배후로 하는 안정적인 수요가 기대됩니다. 장훈고등학교가 인접해 있어 관련 수요도 일부 존재합니다.

4.3. 임대 현황

본 건물의 임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다. 이는 공실 리스크가 존재할 수도 있으나, 반대로 임차인과의 협의를 통해 유리한 조건으로 재임대가 가능할 수도 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

건물 내 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 승강기 설비는 5층 및 6층에만 설치되어 있어 2층 이용 시 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설

신길역 주변으로는 대형 마트, 은행, 다양한 식당가, 병원 및 의원 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 시설

단지 인근에 장훈고등학교가 위치하고 있으며, 대영중학교, 대영고등학교, 대영초등학교 등 다수의 교육 시설이 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.4. 혐오시설

본 물건지 주변으로 특별히 파악된 혐오시설은 없으나, 투자 결정 전 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완성

감정평가서에 따르면 본 물건의 일부 공사가 미완성된 상태로 관찰되었습니다. 이는 향후 하자 보수나 리모델링 시 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 공사 미완성 정도 및 예상 보수 비용에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 정비구역 지정 관련

정비구역으로 지정된 것은 장기적인 개발 호재로 작용할 수 있으나, 재개발 또는 재건축 진행 과정에서 일정 기간 동안 소음, 분진 등의 생활 불편이 발생하거나, 건물 사용 및 처분에 일시적인 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 특성

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과는 다소 다른 특성이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 임의경매로 진행되고 있어 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 보입니다.

6.4. 공동담보 물건 연관성

본 물건은 다른 물건과 공동으로 담보가 설정된 상태일 수 있습니다. 이 경우, 해당 공동담보 물건의 경매 결과나 상태가 본 건의 매각 절차 및 결과에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (본 건은 2022타경5786 (4)로 사건번호상 독립적으로 진행될 가능성이 높습니다.)

6.5. 임대 관계 미확인

현재 임대 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 유무 및 대항력 여부 등은 반드시 현장 조사 및 이해관계인 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 신길역 역세권이라는 우수한 교통망과 함께, 신길동 일대의 주거 및 상업 지역 인프라를 갖춘 근린상가(또는 제2종근린생활시설)입니다. 정비구역 지정이라는 개발 잠재력 또한 보유하고 있습니다. 권리 분석상으로는 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 일부 공사 미완성 상태, 임대 관계 미확인 등의 잠재적 리스크는 투자 결정 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 분석을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 5호선 신길역 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성 보유.

* 지역 개발 호재: 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 다용도 활용 가능성: 근린상가 및 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 및 용도로 활용 잠재력 보유.

* 안정적인 배후 수요: 풍부한 주거 밀집 지역을 기반으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인근 부동산 시세, 최근 유사 물건의 경매 낙찰가율, 명도 예상 비용, 공사 미완성 부분에 대한 보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가 210,000,000원을 기준으로, 철저한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 검토를 시작하나, 물건의 구체적인 상태와 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다. 본 건의 경우, 공사 미완성 부분 및 임대 관계 미확인 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.