나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [8] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (8)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제304호 (신주소: 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

2.

1.2. 면적 및 건물 정보

건물 전용면적: 23.88㎡ (약 7.2평)

토지 지분 면적: 18.395㎡ (약 5.6평)

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

준공일: 2017년 4월 14일 (사용승인일 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 162,000,000원

채권자: 우리은행

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.

2.2. 토지이용계획 및 도로

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당함. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속함. 본건 건물은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있음.

2.

2.3. 주변 시설

본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 지역 내 일반적인 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

2.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권보존: 김미경 외 1명

* 근저당: 우리은행 (2020-02-24, 840,000,000원)

* 공유자전부지분 이전: 유홍열 (2021-02-08)

* 압류: 영등포세무서장 (2021-06-11)

* 압류: 영등포구 (2021-10-05)

* 압류: 관악구 (2022-05-02)

* 압류: 서울특별시영등포구 (2022-10-07)

* 임의경매개시결정: 우리은행 (2022-12-14, 492,772,914원) - 본건 사건

* 압류: 서울특별시영등포구 (2023-04-11)

* 압류: 관악세무서장 (2023-09-27)

총 등기부채권액은 840,000,000원임.

2.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2020년 2월 24일자 우리은행의 근저당권이며, 본 임의경매 절차를 통해 근저당 및 그 이후의 모든 압류, 저당권 등은 매각으로 소멸될 예정임. 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없음.

2.

3.3. 임차인 분석

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사됨.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 현황 및 명도 가능성을 철저히 확인해야 함.

2.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건 소재지는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 지역 상권이 형성되어 있음. 신길역 역세권이라는 이점을 가지며, 주변 주거 밀집 지역의 생활 편의시설 이용이 용이함.

2.

4.2. 주변 상업 시설

신길역을 중심으로 한 지하철 및 버스 노선망을 이용하여 다양한 상업 지역 접근이 가능함. 인근에 대형마트, 백화점 등은 없으나, 일상생활에 필요한 소규모 상점 및 식당 등은 충분히 갖추어진 지역으로 판단됨.

2.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건 인근에는 학교, 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있을 것으로 예상됨. 장훈고등학교가 인근에 위치하며, 지역 내 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

2.

5.2. 교육 및 교통

* 교육: 장훈고등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 초등학교 및 중학교가 다수 분포할 것으로 예상됨.

* 교통: 지하철 1호선 및 5호선 신길역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완성

감정평가서에 일부 공사가 미완성된 상태로 관찰된다는 특이사항이 있음. 이에 따라 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있으며, 완성된 상태의 부동산 가치와는 차이가 발생할 수 있음.

2.

6.2. 정비구역 관련

본건은 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축을 통한 가치 상승이 기대될 수 있음. 다만, 사업 추진 속도, 방식, 예상 비용 등에 대한 면밀한 사전 조사와 분석이 필수적임.

2.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 함. 보증금 인수 부담이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있음.

2.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 향후 개발 가능성이 있는 정비구역이라는 잠재력을 가지고 있음. 그러나 일부 공사가 미완성된 상태이며 임대차 관계가 불분명하다는 점에서 신중한 접근이 요구됨. 권리 관계는 말소 예정으로 인수 부담은 없음.

2.

8. 투자 포인트

* 신길역 역세권의 입지적 강점.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음.

* 현 상태(공사 미완성)를 감안한 경매 감정가 대비 투자 가치 탐색.

2.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,000,000원으로, 현재 시장가가 더 높을 것으로 예상되는 점(최근 매매 사례 기준, 23.88㎡ 환산 시 약 400,000,000원 이상으로 추정)을 감안하면, 일부 공사 미완성이라는 리스크에도 불구하고 잠재적 가치를 고려한 입찰 전략이 필요함. 다만, 공사 미완성 상태를 고려하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음.

현 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성을 고려하고, 향후 가치 상승 잠재력 및 공사 완료에 따른 추가 투입 비용을 감안하여, 감정가 대비 105% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 170,100,000원 ~ 194,400,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.