나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [7] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (7)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제303호

건물명: 현스빌

용도: 다세대주택

건물면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

토지면적: 14.33㎡ (약 4.33평)

감정가: 126,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, 장훈고등학교 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지대입니다.

교통 편의성 측면에서 지하철 1호선 및 5호선 신길역, 신림선 대방역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 출입은 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있어 가능합니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다 [cite: from prompt].

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 2월 24일 접수된 우리은행의 근저당권(채권액 840,000,000원)입니다 [cite: from prompt].

이후 접수된 압류 및 임의경매 개시 결정 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: from prompt].

따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [cite: from prompt].

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 현장 방문 시 임차인 유무 및 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신길동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 활성화 정도나 배후 수요를 판단하기에는 제한적입니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다 (5, 6층 제외) [cite: from prompt].

교육 시설로는 장훈고등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공사 미완성: 일부 공사가 미완성된 상태로 관찰되어, 이에 대한 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다 [cite: from prompt].

* 임차인 관계 미확인: 현재 임차인 현황이 불분명하며, 보증금이 인수되지 않더라도 점유자가 존재할 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 복잡한 채무 관계: '유동화물건', '공동담보' 등의 특이사항은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 향후 재개발 등의 가능성이 있으나, 이는 장기적인 관점에서의 이익이며 단기적으로는 직접적인 가치 상승을 보장하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동 역세권에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건입니다.

작은 면적과 합리적인 감정가는 소액 투자자에게 매력적일 수 있으나, 일부 공사 미완성 상태와 불분명한 임차인 현황은 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

정비구역 지정은 장기적인 투자가치를 높일 수 있지만, 명도 및 하자 보수 문제 해결 능력이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신길역 초역세권 입지로 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

* 소형 면적으로 총 투자 금액 부담이 비교적 낮습니다.

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다.

평당 가격으로 환산 시 약 22,379,930원 수준으로, 인근 소형 전세 물건의 평당가와 유사한 범위에 있습니다.

하지만 공사 미완성, 임대차 관계 불확실성 등의 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현장 답사를 통한 정확한 하자 여부 확인 및 예상 명도 비용 산정 후, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 제안하며, 보수적으로 접근 시 115,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.