나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106503 [1] 경상남도 양산시 신기동 651-1 양산우방아이유쉘 103동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2024.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 신기동 소재 "신기초등학교" 남서측 인근에 위치하는 양산
우방아이유쉘 103동 3층 302호로서, 주위는 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설,
단독주택 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 22층건 내 3층 302호로서,
외벽: 치장석붙임, 몰탈위 페인트칠마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 내장 타일붙임,
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-04-27), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소공원(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경106503 (1)

소재지: 경상남도 양산시 신기동 651-1 양산우방아이유쉘 103동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000 원

토지면적: 51.82㎡ (약 15.7평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

건축물 정보:

- 사용승인일: 2014년 7월 1일

- 총 층수: 22층 (본건 3층)

- 동수: 8개동

- 세대수: 581세대

- 아파트명: 양산우방아이유쉘

- 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 신기동 소재 "신기초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 및 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 국민은행 근저당권(2021-07-06 접수, 금152,900,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 366,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (정보 부족으로 인한 위험 가능성)

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

본건은 신기초등학교 인근에 위치하여 주거단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설, 단독주택, 업무시설 등이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

대로1류(35m-40m), 중로1류(20m-25m), 중로3류(12m-15m) 도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 양산우방아이유쉘 아파트는 2014년 7월에 사용승인된 총 8개동 581세대 규모의 단지입니다.

관리사무소 연락처는 055-384-5061입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 지상 3대, 지하 15대로 총 18대 (아파트 정보 자체의 주차대수 합계 5대와 상이하여 추가 확인 필요) 가능하며, 전기차 충전시설(지하 13대)도 마련되어 있습니다.

전용면적은 약 84.95㎡ (약 25.7평)입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정이나 서류상 확인되지 않은 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 신기동의 아파트로서, 신기초등학교 인근의 주거지역에 위치하며 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호합니다. 2014년 준공된 아파트로 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 중복사건, 유동화물건이라는 특성과 임차인 보증금 미상 등 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근(2026년 5월, 6월, 7월)에 실거래된 아파트 매매가를 살펴보면, 본건의 감정가(311,000,000원)는 최근 실거래가(310,000,000원 ~ 335,000,000원) 범위 내에 있거나 약간 낮은 수준으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

아파트 자체는 대단지로서 기본적인 선호도를 가질 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원에서 330,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

특히, 임차인 현황의 보증금 미상 등 특이사항에 대한 명확한 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

(인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.