나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [14] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 95-10번지에 위치한 다세대주택으로, 현스빌 제6층 제601호입니다.

총 감정가는 97,000,000원입니다.

토지 면적은 11.48㎡(약 3.47평)이며, 건물 면적은 14.91㎡(약 4.51평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 현스빌이며, 2017년경 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다.

본 물건은 해당 건물의 6층 601호에 해당합니다.

건물 내 일부 공사가 미완성된 상태로 관찰되었습니다.

승강기 설비는 5층과 6층에는 설치되지 않았습니다.

1.3. 경매 기본정보

사건번호는 서울남부지방법원 2022타경5786입니다.

채권자는 우리은행(우OOO)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.4. 특이사항

본건은 정비구역, 유동화물건, 공동담보에 해당하는 특수물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

기타 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 가장 먼저 등기된 권리인 우리은행 근저당(2020년 2월 24일 접수, 채권최고액 840,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 별도의 지상권 등 명시된 권리가 있다면 해당 부분은 별도 확인 필요)

3.3. 등기부 요약

소유권 보존 등기 이후 우리은행의 근저당(말소기준권리)이 설정되었습니다.

이후 영등포세무서장, 영등포구, 관악구, 서울특별시영등포구 등으로부터 다수의 압류가 있었으며, 우리은행의 임의경매 개시 결정(2022타경5786)이 등기되었습니다.

모든 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 840,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (총 합계: 0원).

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본 건이 위치한 신길동 일대는 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 장훈고등학교가 인근에 위치하여 교육적 환경도 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 매매/임대 동향

최근 주변 지역 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건물 연식에 따라 가격이 상이합니다.

2023년식 29.85㎡ 물건이 63,500,000원에, 1992년식 35.31㎡ 물건이 59,000,000원에, 1986년식 48.72㎡ 물건이 34,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 면적(14.91㎡)은 분석된 사례들보다 작으며, 건물 준공 연식(2017년경)은 중간 정도에 해당합니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

신길역을 통해 영등포, 여의도 등 주요 도심 접근성이 좋아 광범위한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 장훈고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완성

물건 보고서에 일부 공사가 미완성된 상태로 관찰되었다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 엘리베이터 미설치

본 물건이 위치한 6층까지 엘리베이터가 설치되어 있지 않아, 이용에 큰 불편이 예상됩니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계 및 보증금 내용이 미상으로, 추후 명도 과정이나 점유 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 특수 물건 정보

정비구역, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 거래 과정이나 향후 자산 활용에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신길역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 장훈고등학교 등 교육시설이 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 일부 공사가 미완성 상태이고 6층임에도 엘리베이터가 설치되지 않았다는 점, 임대 관계가 불명확하다는 점 등 중대한 리스크 요인을 다수 안고 있습니다. 감정가(97,000,000원) 대비 최근 유사 면적의 거래 사례가 적고, 비교 대상 사례(더 큰 면적)의 거래가 34,000,000원에서 63,500,000원 수준인 점을 고려할 때, 감정가가 현재 시세를 다소 상회할 가능성이 있습니다. 따라서, 본 건의 낙찰가는 이러한 리스크 요인과 후속 공사 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

서울 서남부의 주요 교통 요지인 신길역 역세권에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

주거 밀집 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

8.2. 정비구역 지정

본 건이 포함된 지역이 정비구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 재개발 또는 도시 환경 개선을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 낮은 감정가 대비 시장 잠재력

현재 감정가 대비 실제 시장에서의 거래가가 더 낮게 형성될 가능성이 있으며, 이를 통해 잠재적인 시세차익을 노릴 수 있습니다. 다만, 공사 미완성 및 엘리베이터 미설치 문제 해결 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 97,000,000원이나, 제공된 주변 다세대주택 매매 사례(29.85㎡, 2023년식, 63,500,000원)를 고려할 때, 본 건의 작은 면적(14.91㎡)과 미완성 공사, 엘리베이터 미설치 등의 중대한 하자 요인을 감안하면 감정가보다는 현저히 낮은 가격에 접근할 필요가 있습니다.

최신 거래 사례의 면적당 가격(약 2,127,000원/㎡)을 적용하더라도 14.91㎡의 가치는 약 31,714,000원 수준으로 추정됩니다.

추가적인 공사 비용 및 엘리베이터 미설치로 인한 불편함을 감안할 때, 안전 마진을 확보하기 위한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원

(상기 금액은 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.