나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58577 [1] 충청남도 당진시 송악읍 고대리 39-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리 소재 "아산국가산업단지 충남고대지구" 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)-(3): 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지 등으로 이용중임.
기호(6): 현황 상업용 건부지 및 진입도로 등임.

인접 도로상태

기호(1)-(3): 서측으로 왕복 2차선 내외의 포장도로가 소재하며 기호(6)을 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형) 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형) 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.
기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형) 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 등임.
기호(6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 등임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4): 경량철골조 (조립식) 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1997.09.23)
에이동
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.
비동
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 및 판넬 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.
씨동
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.
디동
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

기호(5): 경량철골조 조립식구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1997.10.09)
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 :벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(4)
에이동 : 근린생활시설(일반음식점)임.
비동 : 근린생활시설(일반음식점)임 및 사무실임.
씨동 : 근린생활시설(소매점)임.
디동 : 근린생활시설(소매점)임.

기호(5) : 일반음식점임.

설비내역

기호(4)-(5) : 기본적인 위생급배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 기호㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물 및 관정 매각에 포함(이동식 컨테이너 1동 및 이동식 냉동창고 3동 매각에서 제외)
- 목록 1,2,3은 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중
- 목록 4 -1(에이동 근린생활시설 ),4-2(비동 근린생활시설 및 사무실) ,4-3 (씨동 근린생활시설 ), 4-4(디동 근린생활시설)
- 목록 5(이동 일반음식점)
- 목록 6 상업용 건부지 및 진입도로로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경58577 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 고대리 39-12

용도: 근린시설

감정가: 2,074,949,530원

토지면적: 2963.00㎡ (약 896.4평)

토지지분: 2810.9888㎡ (약 850.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 708.36㎡ (약 214.3평)

건물지분: 708.36㎡ (약 214.3평)

건물 제시외면적: 544.19㎡

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전충남양계축산업협동조합

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 관정 매각에 포함(이동식 컨테이너 1동 및 이동식 냉동창고 3동 매각에서 제외). 목록 1,2,3은 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중. 목록 4 -1(에이동 근린생활시설), 4-2(비동 근린생활시설 및 사무실), 4-3(씨동 근린생활시설), 4-4(디동 근린생활시설). 목록 5(이동 일반음식점). 목록 6 상업용 건부지 및 진입도로로 이용중.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리 소재 "아산국가산업단지 충남고대지구" 남서측 인근에 위치함.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 형태 및 이용상태: 기호(1)-(3): 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지 등으로 이용중임. 기호(6): 현황 상업용 건부지 및 진입도로 등임.

* 인접 도로상태: 기호(1)-(3): 서측으로 왕복 2차선 내외의 포장도로가 소재하며 기호(6)을 통하여 접근 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호 1-3, 6)는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 제한을 받고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2022-03-03).

* 등기부채권 총액: 1,620,000,000원.

* 인수되는 권리: 해당 없음. (단, 대항력 있는 임차인 존재)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2024-11-07, 확정일자 2024-11-07, 배당신고일자 2024-12-23, 대항력 없음.

* 우 : 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2018-05-02, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

* 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 월 차임 100만원을 지급받고 있으며 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2013-04-10, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

* 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 명도 진행 시 관련 법적 검토가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (주의: 상기 임차인 현황을 고려할 때, 실제 인수 보증금 발생 가능성을 추가 검토해야 함)

4. 상권분석

* 본건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리 소재 "아산국가산업단지 충남고대지구" 인근에 위치하며, 상업용 건부지 및 진입도로로 활용 중임.

* 건물들은 근린생활시설 (일반음식점, 소매점) 및 일반음식점으로 이용 중임.

* 산업단지 인근이라는 입지 특성상, 산업단지 내 근로자 및 관련 업체 종사자들을 배후 수요로 기대할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 편의시설: 본건 건물 자체가 근린생활시설 및 일반음식점 등으로 구성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함. 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 우 (보증금 0원, 차임 100만원) 및 이 (보증금 2000만원, 차임 100만원)가 존재하여 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음. 특히 보증금이 0원인 임차인의 경우, 명도 관련 추가 부담이 발생할 수 있음.

* 제시외 건물 제외: 이동식 컨테이너 1동 및 이동식 냉동창고 3동은 매각에서 제외되나, 현황 이용 중일 수 있으므로 명도 시 확인 및 정리가 필요할 수 있음.

* 주변 환경: 당진시 송악읍 고대리 야외에서 폐타이어 등 폐기물 소각 중 발생한 화재 사례가 확인됨. (당진신문, 2026-08-10 보도) 이는 주변 환경에 대한 잠재적 우려 사항으로 고려될 수 있음.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 준보전산지 등 일부 토지이용 제한사항이 존재함.

7. 종합의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리에 위치한 근린생활시설 및 상업용 부지로, 아산국가산업단지 인근에 있어 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물이 활용되고 있으며, 감정가는 약 20.7억원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금이 0원인 임차인의 존재는 권리분석 및 명도 과정에서 주요 검토 사항입니다. 산업단지 인근이라는 장점과 더불어, 과거 폐기물 관련 화재 발생 이력, 토지이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 아산국가산업단지 인근의 상업용 부동산으로, 산업 배후 수요를 통한 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 사업 확장 또는 재개발 가능성.

* (추후 시세 및 권리관계 분석을 통한) 합리적인 가격으로 취득 시 높은 수익률 기대.

9. 예상입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금' 합계 0원을 제외하고 산정하되, 다음 사항들을 추가적으로 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

* 주변 유사 부동산의 실거래가 및 임대 시세.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용 및 소요 시간 추정.

* 건물의 노후도 및 수리·개보수 비용.

* 향후 지역 개발 계획 및 산업단지 활성화 전망.

* 예상되는 낙찰 후 총 투자 비용 (취득세, 법무비, 명도비, 수리비 등).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.